RMBS (주택저당증권)
다른 명령
RMBS(Residential Mortgage-Backed Securities)는 주거용 부동산을 담보로 실행된 여러 주택담보대출을 하나의 풀(Pool)로 묶고, 그 대출에서 발생하는 원리금 상환 현금흐름을 기초로 발행하는 자산유동화증권이다. 은행이나 모기지 대출기관이 보유한 주택담보대출을 유동화해 자금을 회수하고, 투자자에게 대출 포트폴리오의 현금흐름과 신용위험을 이전하는 수단으로 실무에서 쓰인다. RMBS의 현금흐름은 주로 차주가 지급하는 원금과 이자로 구성되고, 투자자는 증권의 구조와 선후순위에 따라 이 현금흐름을 배분받는다. 주택담보대출은 차주의 조기상환이 빈번한 편이라, 조기상환위험과 재투자위험이 RMBS의 가치와 현금흐름을 결정하는 중요한 요소로 작용한다.
핵심요약
- 주거용 주택담보대출을 기초자산으로 발행하는 자산유동화증권
- 차주의 원금 및 이자 상환액이 RMBS 투자자에게 지급되는 주요 현금흐름의 원천
- 조기상환 속도와 금리 변화가 증권의 현금흐름과 듀레이션에 큰 영향을 미침
- 기초자산의 신용위험, 구조적 신용보강, 보증 여부에 따라 트렌치별 위험과 수익률이 달라짐
주요 특징
- 주택담보대출의 증권화: 금융기관이나 유동화기관은 다수의 주택담보대출을 하나의 포트폴리오로 묶어 증권화할 수 있다. 이를 통해 대출기관은 대출자산을 현금화하고, 새로운 주택담보대출을 취급할 자금을 확보한다.
- 조기상환위험(Prepayment Risk): RMBS의 가장 중요한 특징 중 하나다. 차주는 금리가 하락하거나 금융조건이 유리해지면 기존 주택담보대출을 조기에 상환하거나 재융자할 수 있다. 투자자가 예상보다 빠르게 원금을 돌려받으면, 기존의 높은 금리 자산을 동일한 수익률로 재투자하기 어려워지는 재투자위험이 뒤따른다.
- 현금흐름의 불확실성: 일반적인 회사채와 달리 RMBS의 원금 상환 시점은 고정돼 있지 않다. 차주의 조기상환, 주택 매각, 대출 연체 및 부도 등에 따라 실제 현금흐름이 달라질 수 있다. 그래서 RMBS의 가치는 만기수익률뿐 아니라 예상되는 조기상환 속도와 현금흐름의 분포까지 함께 고려해 평가한다.
- 신용보강 및 트렌치 구조: 비(非)정부보증 RMBS에서는 후순위화, 과잉담보, 초과스프레드 및 예비비 계정 등의 구조적 신용보강을 활용해 특정 투자자 계층을 보호한다. 일부 거래는 손실을 먼저 부담하는 후순위 트렌치와, 상대적으로 높은 보호 수준을 갖는 선순위 트렌치로 증권을 나눈다.
- Agency와 Non-Agency의 구분: 미국 RMBS 시장에서는 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae와 관련된 Agency MBS와, 민간 금융기관이 발행하는 Non-Agency RMBS를 구분하는 게 중요하다. Ginnie Mae가 보증하는 MBS는 미국 연방정부의 완전한 신용과 공신력으로 원리금 지급이 보증되는 반면, Fannie Mae와 Freddie Mac의 MBS는 각각의 보증 구조로 원리금 지급을 보장할 뿐 그 법적 성격이 연방정부의 직접 보증과 같지는 않다.
- 금리와 주택시장에 대한 민감도: RMBS의 현금흐름은 시장금리뿐 아니라 주택가격, 차주의 재무상태, 주택 매매량, 재융자 가능성에도 영향을 받는다. 금리가 하락하면 조기상환이 늘어날 가능성이 있고, 금리가 상승하면 조기상환이 둔화돼 평균수명이 길어질 수 있다.
금융 및 투자 관점에서의 가치
- 주택금융의 유동성 공급: RMBS는 주택담보대출을 자본시장으로 연결하는 중요한 금융 수단이다. 대출기관은 보유한 모기지를 유동화해 대출 실행에 투입된 자금을 회수하고, 새로운 대출을 공급할 여력을 확보한다. 미국에서는 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae 등이 주택금융시장의 유동화·보증 기능을 담당한다.
- 현금흐름 기반 투자: RMBS 투자자는 기초 주택담보대출에서 발생하는 원금과 이자 현금흐름에 대한 권리를 취득한다. 다만 실제 지급액과 지급 시점은 차주의 조기상환 및 연체·부도에 따라 달라질 수 있어, 회사채처럼 단순한 고정 만기 구조로 이해해서는 안 된다.
- 금리위험 관리: RMBS는 조기상환 속도와 금리의 관계가 밀접해서, 기관투자자가 금리위험과 듀레이션을 관리할 때 중요한 자산군으로 쓰인다. 금리 하락기에는 조기상환이 늘어 예상보다 빠르게 원금이 회수될 수 있고, 금리 상승기에는 조기상환이 둔화돼 증권의 평균수명이 길어질 수 있다.
- 포트폴리오 다변화: RMBS는 기업의 영업활동에서 발생하는 현금흐름을 기초로 하는 회사채와는 위험요인이 달라, 포트폴리오의 자산군을 다양화하는 수단으로 쓰인다. 다만 모든 RMBS가 같은 위험 특성을 갖는 건 아니다. Agency 여부, 기초대출의 차주 특성, 신용보강 구조와 트렌치에 따라 위험 수준은 크게 달라진다.
장점 및 리스크
RMBS는 대규모 주택금융을 자본시장과 연결하는 효율적인 유동화 수단이다. 다만 투자자는 현금흐름과 신용위험의 특성을 함께 분석해야 한다.
첫째, 조기상환위험이다. 금리가 하락하거나 차주의 재융자 여건이 개선되면 기존 대출의 조기상환이 늘어날 수 있다. 투자자는 원금을 예상보다 빨리 돌려받지만, 같거나 더 높은 금리로 재투자하지 못하면 재투자수익률이 낮아진다.
둘째, 연체 및 부도위험이다. Non-Agency RMBS는 차주의 연체와 부도가 늘어나면 기초자산의 현금흐름이 줄어들 수 있다. 최종 손실 규모는 담보주택 가치, 처분 과정에서 나오는 회수금액, 그리고 해당 RMBS의 신용보강 구조에 따라 달라진다.
셋째, 금리 및 듀레이션 위험이다. 금리 변화는 조기상환 속도에 영향을 줘 RMBS의 예상 평균수명과 가격 민감도를 함께 바꿔놓는다. 금리가 상승하면 조기상환이 둔화돼 예상보다 긴 기간 자금이 묶이는 연장위험이 나타날 수 있다.
넷째, 모델위험이다. RMBS의 가치평가에는 차주의 조기상환 행동, 금리 변화, 주택가격, 연체율과 회수율에 대한 가정이 들어간다. 실제 차주의 행동이 모델의 가정과 크게 어긋나면 예상 현금흐름과 실제 성과 사이에 차이가 벌어질 수 있다.
다섯째, 구조 및 보증 위험이다. 같은 RMBS라는 이름을 쓰더라도 Agency MBS와 Non-Agency RMBS의 신용위험은 크게 다를 수 있다. 투자자는 발행기관, 보증기관, 기초자산의 특성, 신용보강 수준과 자신이 투자하는 트렌치의 선후순위를 확인해야 한다.
생활 속 예시
투자자 민수는 미국 RMBS 시장에 투자하려고 두 상품을 비교했다. A 상품은 Agency MBS였고, B 상품은 상대적으로 높은 수익률을 주는 Non-Agency RMBS였다. 민수는 수익률만 보고 B 상품을 고르지 않았다 — 두 상품의 기초자산과 신용보강 구조부터 먼저 확인했다. 시장금리가 하락하면 A와 B에서 조기상환이 각각 어떻게 달라질지 살펴보고, 원금이 예상보다 빨리 회수될 때 생길 수 있는 재투자 위험도 함께 따졌다. 그렇게 따져본 끝에 민수가 얻은 결론은 하나였다. RMBS에서 중요한 건 표면금리가 높은지가 아니라, 누가 대출을 갚는지, 조기상환이 얼마나 발생할 수 있는지, 손실이 발생하면 누가 먼저 부담하는지를 이해하는 일이라는 것.
출처
- U.S. SEC, Investor.gov 「Mortgage-Backed Securities and Collateralized Mortgage Obligations」 — 주택담보대출 풀의 원리금에 대한 청구권으로서 MBS, Ginnie Mae의 미국 정부 완전 신용 보증과 Fannie Mae·Freddie Mac 보증의 차이, 민간(private-label) MBS, 조기상환 위험. https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/mortgage-backed-securities-and-collateralized
- Federal Housing Finance Agency (FHFA), 「About Fannie Mae & Freddie Mac」 — 주택담보대출을 MBS로 묶고 원리금 적기 지급을 보증해 2차 모기지 시장에 투자자를 끌어들이는 기능. https://www.fhfa.gov/about-fannie-mae-freddie-mac
- 한국은행, 경제용어사전 「주택저당증권(MBS)」 — 모기지를 기초자산으로 하는 ABS, SPC 발행으로 기초자산 현금흐름에 의존하는 원리금 상환, 조기상환위험. https://www.bok.or.kr/portal/ecEdu/ecWordDicary/search.do?menuNo=200688&query=주택저당증권&ecWordSn=527