조기상환 위험 (Prepayment Risk)
다른 명령
조기상환 위험(Prepayment Risk)은 돈을 빌린 사람이 만기 전에 원금을 갚아, 대출이나 채권을 가진 투자자가 예상했던 이자와 원금의 흐름이 달라지는 위험이다. 채권에서는 발행사가 만기 전에 갚을 권리를 가진 경우 콜 위험(Call Risk)이라고도 한다. 주택담보대출 차주는 금리가 내리면 더 싼 대출로 갈아타려고 기존 대출을 일찍 갚기 때문에, 조기상환은 투자자에게 가장 불리한 때, 곧 금리가 내려갈 때 몰린다. 그래서 주택담보대출을 묶은 주택저당증권(MBS)이나 수의상환채는 금리가 내려도 가격이 일반 채권만큼 오르지 않는다.
조기상환 위험과 재투자 리스크는 원인과 결과의 관계다. 조기상환 위험은 원금을 언제 돌려받을지 알 수 없다는 원인 쪽의 위험이고, 재투자 리스크는 그렇게 일찍 돌아온 원금을 낮은 금리로 다시 투자해야 하는 결과 쪽의 위험이다.
- 차입자가 만기 전에 갚아 투자자가 예상한 현금흐름이 바뀌는 위험이다.
- 조기상환은 금리가 내릴 때 몰리므로, 투자자는 높은 금리의 자산을 금리가 낮을 때 돌려받는다.
- 금리가 오를 때는 반대로 상환이 늦어져 예상보다 오래 낮은 금리의 자산을 들고 있게 된다(연장 위험).
- 이 때문에 주택저당증권과 수의상환채는 금리가 내려도 가격 상승이 제한되는 부정적 볼록성을 보인다.
- 한국에서 2025년 1월 13일부터 대출 중도상환수수료는 실제 비용 안에서만 받게 되어, 은행권 고정금리 주택담보대출 수수료율이 평균 1.43%에서 0.56%로 낮아졌다.
주요 특징
차입자가 가진 선택권
대부분의 주택담보대출과 수의상환채는 차입자나 발행사가 원할 때 원금을 먼저 갚을 수 있다. 투자자 입장에서 보면 차입자에게 언제든 대출을 되사 갈 수 있는 선택권(옵션)을 공짜로, 또는 수수료를 받고 팔아 둔 셈이다. 차입자는 이 선택권을 자기에게 유리할 때, 곧 금리가 내려 더 싼 돈을 빌릴 수 있을 때 쓴다. 조기상환 위험은 결국 차입자가 가진 선택권의 가치만큼 투자자가 떠안는 위험이다.
조기상환이 늘고 줄어드는 이유
- 금리: 시장 금리가 기존 대출 금리보다 충분히 낮아지면 갈아타기 수요가 크게 늘어난다. 가장 큰 요인이다.
- 이사와 주택 거래: 집을 팔고 이사하면 대출을 갚으므로, 주택 거래가 활발할수록 조기상환이 늘어난다.
- 중도상환수수료: 일찍 갚을 때 내야 하는 수수료가 높으면 조기상환을 억제하고, 낮아지면 조기상환이 쉬워진다.
- 대출의 나이와 차주 특성: 대출 초기에는 조기상환이 적다가 시간이 지나며 늘어나는 경향이 있고, 차주의 신용이나 소득에 따라서도 달라진다.
조기상환 속도를 재는 지표는 조건부 조기상환율(CPR)이고, 시장에서 기준으로 쓰는 표준 조기상환 경로는 PSA 벤치마크에서 다룬다.
부정적 볼록성
일반 채권은 금리가 내리면 가격이 오르는 폭이 금리가 오를 때 내리는 폭보다 크다. 이를 볼록성이라고 한다. 조기상환이 가능한 증권은 반대로 움직인다. 금리가 내리면 조기상환이 늘어 돌려받을 현금흐름의 만기가 짧아지므로 가격이 오르다가 멈추고, 금리가 오르면 상환이 늦어져 만기가 길어지므로 가격이 더 크게 떨어진다. 가격-금리 곡선이 위로 볼록하지 않고 아래로 꺾이는 이 모양을 부정적 볼록성이라고 한다. 볼록성의 일반적인 개념은 볼록성에서 다룬다.
| 시장 금리 | 일반 채권(만기 10년, 표면금리 4%) | 조기상환이 가능한 증권 |
|---|---|---|
| 3%로 하락 | 108.5 | 102.0 |
| 4% 유지 | 100.0 | 100.0 |
| 5%로 상승 | 92.3 | 91.5 |
일반 채권 가격은 연 1회 이자를 가정해 계산했다. 조기상환이 가능한 증권의 가격은 설명을 위한 가정 값이다.
금리가 1%포인트 내릴 때 일반 채권은 8.5% 오르지만, 조기상환이 가능한 증권은 차주들이 대출을 갈아타 원금이 일찍 돌아올 것으로 예상되어 2%만 오른다. 금리가 1%포인트 오를 때는 상환이 늦어질 것으로 예상되어 오히려 일반 채권보다 더 크게 떨어진다. 투자자는 이 불리한 비대칭을 떠안는 대가로 일반 채권보다 높은 금리를 요구한다. 수의상환채에서는 이 차이를 조기상환수익률과 최저수익률로 따진다.
실제 사례: 2025년 중도상환수수료 개편
중도상환수수료는 빌려준 쪽이 조기상환 때문에 입는 손해를 차주에게 일부 물리는 장치다. 금융위원회는 2024년 7월 「금융소비자보호 감독규정」을 개정해, 중도상환수수료를 자금 운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실제 비용 안에서만 받도록 했다. 기회비용에는 새 대출처를 찾는 동안의 이자 손실과 다시 빌려줄 때 금리 차이에 따른 이자 손실이 포함된다. 빌려준 쪽이 떠안는 조기상환 위험 가운데 금리 차이로 생기는 손해가 바로 이 기회비용이다. 「금융소비자 보호에 관한 법률」은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 대출일부터 3년 안에 갚는 경우 등에만 예외적으로 허용한다.
개편은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 적용됐고, 금융위원회가 2025년 1월 9일 공개한 공시 결과는 다음과 같다.
| 업권 | 고정금리 기존 | 고정금리 개선 | 변동금리 기존 | 변동금리 개선 |
|---|---|---|---|---|
| 은행 | 1.43 | 0.56 | 1.25 | 0.55 |
| 저축은행 | 1.64 | 1.24 | 1.78 | 1.20 |
| 생명보험 | 1.61 | 1.28 | 1.46 | 1.16 |
| 손해보험 | 1.60 | 1.10 | 1.5 | 1.00 |
금융위원회는 수수료율이 크게 낮아져 소비자가 유리한 대출로 갈아타거나 대출을 일찍 갚는 데 도움이 될 것으로 기대했다. 차주에게는 조기상환 비용이 줄어든 것이지만, 대출을 들고 있는 금융회사와 그 대출을 기초로 한 증권의 투자자에게는 금리가 내릴 때 조기상환이 더 쉽게 늘어날 수 있다는 뜻이기도 하다. 대출 갈아타기 제도와 이용 현황은 리파이낸싱에서 다룬다.
일반인 예시 (가상 예시)
한 사람이 친구에게 1,000만 원을 5년간 연 5%에 빌려주면서 "언제든 먼저 갚아도 된다"고 약속했다. 1년 뒤 시중 금리가 연 3%로 내려가자, 친구는 은행에서 연 3%로 빌려 1,000만 원을 곧바로 갚았다. 빌려준 사람은 앞으로 4년간 받을 줄 알았던 연 5%의 이자를 잃었고, 돌려받은 돈은 이제 연 3%로만 굴릴 수 있다. 반대로 금리가 연 7%로 올랐다면 친구는 5년을 꽉 채워 연 5%만 냈을 것이다. 먼저 갚을 권리가 늘 빌린 사람에게 유리한 쪽으로만 쓰인다는 것이 조기상환 위험의 핵심이다.
실무 예시
- 가격과 수익률 분석: 주택저당증권 투자자는 여러 금리 경로에서 조기상환 속도를 추정해 현금흐름을 다시 계산하고, 차주의 선택권 가치를 뺀 금리 차이로 옵션조정스프레드를 구해 다른 채권과 비교한다.
- 구조로 위험 나누기: 같은 대출 묶음의 현금흐름을 여러 트렌치로 나눠, 조기상환 위험을 덜 지는 증권과 더 지는 증권을 만든다. 조기상환 속도가 일정 범위 안이면 정해진 일정대로 원금을 받는 계획상환 트렌치가 대표적이다.
- 대출 설계: 금융회사는 고정금리 대출에 중도상환수수료를 두거나, 조기상환 가능성을 금리에 반영한다. 상업용 부동산 대출에서는 조기상환을 제한하거나 보전금을 받는 조건을 붙이기도 한다.
- 헤지: 조기상환으로 자산의 듀레이션이 금리에 따라 변하므로, 주택저당증권을 많이 가진 기관은 금리가 움직일 때마다 듀레이션을 다시 맞추는 거래를 한다.
한계
- 조기상환은 금리뿐 아니라 이사, 주택 경기, 차주의 사정 같은 행동 요인에 좌우되어, 모형으로 정확히 예측하기 어렵다.
- 과거 조기상환 속도를 바탕으로 만든 모형은 제도 변화(중도상환수수료 개편, 대출 갈아타기 서비스 등)가 생기면 잘 맞지 않을 수 있다.
- 옵션조정스프레드 같은 지표도 조기상환 모형의 가정에 따라 값이 크게 달라진다.
- 조기상환 위험은 금리가 크게 움직일 때 가장 크게 나타나, 평소의 지표로는 위험의 크기가 과소평가될 수 있다.
출처
- 금융위원회, 「1월 13일(월) 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다」(2025.1.9) — 실비용(기회비용: 새 대출처 탐색기간 이자손실·재대출 시 금리차이 이자손실, 행정·모집비용) 내 부과, 금소법상 원칙적 금지와 3년 이내 상환 시 예외(§20①4호나목), 감독규정 §14⑥9호 개정(2024.7), 업권별 중도상환수수료율 기존·개선, 2025.1.13 이후 신규 계약 적용
| 문서 정보 | |
|---|---|
| 정보 기준일 | 현행 법령 기준(2026년 9월 확인) |
| 최종 수정일 | 2026년 10월 5일 |
| 작성·관리 | 투자위키 운영진 |