분류:부동산
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부동산 투자 및 금융 지식
부동산은 주거용, 상업용, 산업용 등 다양한 유형의 실물자산으로, 투자와 금융시장에서 중요한 자산군 중 하나다.
투자위키에서는 부동산 투자와 부동산 금융의 기본 개념부터 상업용 부동산, 부동산 가치평가, 임대수익, LTV, LTC, DSCR 등 부동산 투자와 금융에 필요한 주요 개념을 체계적으로 정리하고 있다.
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투자 분석 및 평가
18개 문서
- 수익방식미래 순영업소득(NOI)을 현재 가치로 환산해 부동산 가치를 매기는 방법
- 할인현금흐름분석법미래 현금흐름과 매각 가치를 현재 가치로 할인해 부동산을 평가하는 방법
- 직접환원법순영업소득(NOI)을 자본환원율로 나눠 부동산 가치를 구하는 방법
- 거래사례비교법비슷한 부동산의 실제 거래 사례와 견줘 시장 가치를 추정하는 평가 방법
- 원가방식같은 건물을 지금 새로 짓는 비용을 기준으로 가치를 매기는 평가 방법
- 내부수익률미래 현금 흐름의 현재 가치 합을 초기 투자 비용과 같게 하는 할인율
- 순현재가치미래 현금 흐름의 현재 가치에서 초기 투자 비용을 뺀 값
- 자본환원율순영업소득을 부동산 가치로 나눠 구하는 수익성 지표
- 터미널 캡레이트보유 기간 종료 후 예상 매각 가치를 산정할 때 쓰는 자본환원율
- 원가 대비 수익률총 개발 비용 대비 준공 후 연간 순영업소득의 비율
- 자기자본 현금 수익률실제 투입한 자기자본 대비 연간 세전 현금 흐름의 비율
- 지분 배수총 현금 유입액을 초기 투자 자기자본으로 나눈 투자 성과 지표
- 총수입배수부동산 매매 가격을 연간 총임대수입으로 나눈 가치 평가 지표
- 소득 대비 주택가격 비율주택 매매 가격을 가구 연간 소득으로 나눈 비율
- 감정평가재산의 경제적 가치를 판정해 금액으로 나타내는 일
- 객실당 매입가호텔 매입 가격을 총 객실 수로 나눈 가치 평가 지표
- 제곱피트당 단가부동산의 단위 면적(제곱피트)당 가격을 나타내는 지표
- 할인율미래에 받을 돈을 지금 가치로 바꿀 때 쓰는 비율
수익률 및 운영 지표
15개 문서
- 순영업소득부동산 운영 총수입에서 직접 운영 비용을 뺀 연간 순수익
- 가능총수익모든 공간이 임대됐다고 가정할 때의 이론상 최대 연간 총수입
- 유효 총수익잠재총임대료에서 공실 손실을 뺀 실질적 운영 수입
- 운영 비용부동산을 유지·관리해 정상 운영하려고 정기적으로 생기는 비용
- 총수입 대비 운영비 비중유효총소득 대비 운영 비용의 비율을 나타내는 운영 지표
- 공실률전체 임대 가능 면적 중 비어 있는 공간이 차지하는 비율
- 임대율전체 이용 가능 공간 중 실제로 사용 중인 공간의 비율
- 순흡수율일정 기간 실제 점유 면적의 순증가나 감소를 측정하는 지표
- 객실당 평균 수익전체 가용 객실 기준 평균 객실 매출을 나타내는 호텔 운영 지표
- 평균 객실 단가판매된 객실 매출을 판매 객실 수로 나눈 평균 객실 가격
- 잔존 임대기간 가중평균임대료나 면적 비중으로 가중해 구한 평균 잔존 임대 기간
- 임대차 내역표건물의 모든 임대차 계약 정보를 정리한 핵심 운영 데이터 문서
- 공용부 유지관리비복도·로비·주차장 등 공용 공간을 유지·관리하는 데 드는 비용
- 자본적 지출자산 가치를 높이거나 사용 기간을 늘리기 위한 장기 투자성 지출
- 대체충당금주요 시설물의 장기 교체나 대규모 수리를 위해 따로 적립하는 자금
대출 및 금융 구조
20개 문서
- 대출금융회사가 돈을 빌려주고 이자와 함께 정해진 기간에 돌려받는 거래
- 담보인정비율담보 자산의 평가 가치 대비 대출 원금의 비율
- 부채상환액 비율순영업소득을 연간 부채 상환액으로 나눈 현금흐름 기반 지표
- 부채수익률순영업소득을 총 대출 원금으로 나눈 상업용 부동산 금융 지표
- 총부채상환비율연간 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자 상환액의 비율
- 총 비용 대비 대출 비율부동산 개발의 총 사업비용 대비 대출 금액의 비율
- 메자닌 금융선순위 대출과 자기자본 사이에 위치하는 중간 단계의 자금 조달 방식
- 브릿지론본 PF 실행 전까지 자금 공백을 메우는 단기 대출
- 선순위 대출담보 처분이나 채무 상환 때 가장 먼저 원리금을 회수하는 대출
- 우선 출자배당과 자산 분배에서 일반 지분보다 우선권을 갖는 지분 투자
- 잔액 일시상환만기 때 남은 원금 잔액 전액을 한꺼번에 갚는 대출 상환 방식
- 도관 대출상업용 부동산 대출을 모아 증권화하려는 목적의 대출 구조
- 파리 파수여러 채권자나 투자자가 같은 순위와 권리를 갖는 금융 구조
- 교차 담보 조항여러 자산을 하나의 대출 계약에 묶어 담보로 설정하는 계약 조건
- 리파이낸싱기존 대출이나 채권을 새 자금으로 갚고 조건을 바꾸는 일
- 매입가 대비 대출 비율부동산 매입 가격 대비 대출 금액의 비율
- 저당 상수대출 원금 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 나타내는 지표
- 디피전스원리금과 같은 현금흐름의 채권으로 담보를 바꿔 대출을 조기 정리하는 방식
- 대물변제경매 대신 담보 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨 채무를 정리하는 방식
- CMBS (상업용 부동산 저당담보증권)상업용 부동산 담보 대출 여러 건을 묶어 증권화한 금융상품
부동산 유형 및 권리
16개 문서
- 코어안정적 임대 수익이 나는 우량 자산에 투자하는 안정성 중시 전략
- 코어 플러스안정적 자산에 운영 개선을 더해 추가 가치 상승을 노리는 투자 전략
- 밸류 애드물리적 개선과 운영 효율화로 부동산 내재 가치를 끌어올리는 투자 전략
- 오퍼튜니스틱가장 높은 위험과 잠재 수익을 좇는 부동산 투자 전략
- 트리플 넷 리스임차인이 임대료 외에 재산세·보험료·유지관리비까지 내는 임대차 구조
- HOA주거 단지 소유자들이 공용 시설 관리와 생활 규정 집행을 위해 만든 조직
- 건폐율대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 정하는 건물 수평 면적 한도
- 용적률대지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율로 정하는 건물 규모 기준
- 기업구조조정 리츠어려운 기업의 부동산을 매입해 재무구조 개선을 돕는 부동산 투자회사
- 제한적 약정부동산의 사용 방식이나 개발 행위를 제한하는 법적 약정
- 계약금매수자가 매매 계약 이행 의사를 보이려고 맡기는 보증금 성격의 금액
- 공유 지분둘 이상의 소유자가 한 부동산을 각자 지분에 따라 공동 소유하는 형태
- 분할 소유권한 토지의 지표권과 광물권이 서로 다른 주체에게 귀속된 구조
- 부동산신탁부동산 소유권을 수탁자에게 넘겨 관리·개발·처분하게 하는 제도
- Commercial Real Estate주거가 아닌 상업·투자 목적으로 활용되는 부동산
- 섹션 1231 자산1년 이상 보유한 사업용·투자용 부동산과 감가상각 자산
개발·PF
12개 문서
- 시행사토지 확보부터 인허가·자금 조달·분양까지 개발 사업을 이끄는 주체
- 본 PF인허가 후 착공 무렵 브릿지론을 갚고 공사비를 조달하는 PF 대출
- 책임준공시공사가 기한 내 준공을 대주에게 약속하는 신용보강
- 부동산 PF 자산유동화기업어음부동산 PF 대출채권을 기초로 발행하는 만기 1~3개월 단기 유동화증권
- 개발관련 기타비용설계·인허가·금융 조달 등 공사비를 뺀 개발 프로젝트의 비물리적 비용
- 건축관련비용건물을 짓는 데 직접 투입되는 물리적 공사 비용
- 개발 스프레드개발 후 예상 수익률과 시장 자본환원율의 차이를 나타내는 지표
- 토지 뱅킹개발 가능성이 있는 토지를 미리 확보해 장기간 보유하는 투자·개발 전략
- 블루 탑 롯목표 지반고에 맞춰 주요 토공사가 끝난 상태의 개발용지
- 피니시드 롯인허가·토목공사·기반시설 조성이 끝나 바로 건축할 수 있는 토지
- 페이퍼 롯기반시설 공사 전이지만 개발계획 승인과 개발 권리가 확보된 토지
- 그레이필드경제적 기능과 경쟁력을 잃어 재개발 대상이 된 상업·업무시설 부지
임대차 계약
6개 문서
주택 금융·제도
12개 문서
- 갭투자매매 가격과 전세 보증금의 차액만 자기자본으로 넣어 집을 사는 방식
- 변동금리 모기지대출 이자율이 시장 금리에 따라 주기적으로 조정되는 주택 담보 대출
- 점증식 상환 모기지초기 월 상환액을 낮게 잡고 단계적으로 늘려 가는 주택담보대출
- 옵션 조정금리 모기지차주가 매월 여러 상환 방식 중 하나를 고를 수 있는 변동금리 대출
- 컨포밍 론Fannie Mae·Freddie Mac 기준과 한도를 충족하는 표준 주택담보대출
- 점보 론컨포밍 론 한도를 넘는 미국의 고액 주택담보대출
- 총부채원리금상환비율모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율
- 주택 지분 증여시장 가치보다 싸게 팔아 그 차액을 매수자에게 증여하는 방식
- 임대료 상한제정부가 임대료 상승 속도나 최대 수준을 법으로 제한하는 주거 정책
- 지역사회토지신탁비영리 조직이 토지를 소유하고 주택 소유자에게 장기 임대하는 구조
- 저소득층 주택 세액공제저소득층 임대주택 공급 확대를 위해 도입된 미국 연방 세액공제
- 종가세부동산 등 자산의 평가 가치에 비례해 부과하는 세금
하위 분류
하위 분류 · 11개 문서
리츠의 유형
- 리츠다수 투자자 자금으로 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 간접 투자 기구
- 주식형 리츠상업용 부동산을 직접 소유·운영해 임대 수익을 얻는 보편적 형태의 리츠
- 모기지 리츠부동산 담보 대출 채권에 투자해 이자 수익을 얻는 금융 중심의 리츠
- 하이브리드 리츠부동산 직접 보유와 모기지 채권 투자를 함께 하는 리츠
- 기업구조조정 리츠어려운 기업의 부동산을 매입해 재무구조 개선을 돕는 부동산 투자회사
운용 방식
수익성 및 가치 지표
- 사업운영수익순이익에 감가상각비를 더해 리츠의 운영 성과를 재는 지표
- 조정 사업운영수익FFO에서 자본적 지출 등을 차감해 구하는 실질 현금 흐름 지표
- FFO 대비 배당 지급 비율리츠의 FFO 중 주주에게 배당금으로 지급하는 비중
- 순자산가치보유 자산의 현재 시장 가치에서 부채를 뺀 순수한 자산의 가치
따로 묶은 문서
비교 문서
26개 문서
- Bridge Loan vs Permanent Loan 비교Bridge Loan과 Permanent Loan의 자금 조달 목적과 시점 비교
- CMBS vs MBS 비교CMBS와 MBS의 담보 대출 유형과 증권화 구조 비교
- CMBS vs RMBS 비교CMBS와 RMBS의 상업용·주거용 담보 기준 증권화 비교
- Cap Rate vs IRR 비교Cap Rate와 IRR의 부동산 수익성 평가 방식 비교
- Cap Rate vs Yield on Cost 비교Cap Rate와 Yield on Cost의 부동산 수익성 평가 방식 비교
- Core Plus vs Value-Added 비교Core Plus와 Value-Added의 위험-수익 프로필 비교
- Core vs Core Plus 비교Core와 Core Plus의 위험 성향에 따른 부동산 투자 전략 비교
- DSCR vs DTI 비교DSCR과 DTI의 대출 신청자 상환 능력 평가 방식 비교
- DSCR vs Debt Yield 비교DSCR과 Debt Yield의 상환 능력·리스크 평가 방식 비교
- Direct Capitalization Method vs DCF 비교Direct Capitalization Method와 DCF의 가치 평가 기법 비교
- GPR vs EGI 비교GPR과 EGI의 임대 자산 소득 산출 단계 비교
- Going-in Cap Rate vs Terminal Cap Rate 비교Going-in Cap Rate와 Terminal Cap Rate의 매입·매각 시점 비교
- Gross Lease vs Percentage Lease 비교Gross Lease와 Percentage Lease의 임대료 산정 방식 비교
- Gross Lease vs Triple Net Lease 비교Gross Lease와 Triple Net Lease의 운영비·세금 분담 방식 비교
- Hard Cost vs Soft Cost 비교Hard Cost와 Soft Cost의 개발 사업비 성격 구분 비교
- IRR vs Equity Multiple 비교IRR과 Equity Multiple의 투자 성과 평가 방식 비교
- LTV vs LTC 비교LTV와 LTC의 대출 한도 결정 기준 비교
- Loan-to-Value vs Debt Yield 비교Loan-to-Value와 Debt Yield의 대출 안전성 평가 방식 비교
- NOI vs EBITDA 비교NOI와 EBITDA의 영업 이익 측정 방식 비교
- NOI vs Effective Gross Income 비교NOI와 Effective Gross Income의 소득 산출 단계 비교
- Occupancy Rate vs Vacancy Rate 비교Occupancy Rate와 Vacancy Rate의 임대 성과 측정 방식 비교
- Operating Expense vs Capital Expenditure 비교Operating Expense와 Capital Expenditure의 지출 성격 비교
- Replacement Cost vs Market Value 비교Replacement Cost와 Market Value의 자산 가치 평가 관점 비교
- Sales Comparison Approach vs Income Approach 비교거래사례비교법과 수익환원법의 감정평가 방식 비교
- Senior Debt vs Mezzanine Financing 비교Senior Debt와 Mezzanine Financing의 순위와 위험-수익 구조 비교
- Value-Added vs Opportunistic 비교Value-Added와 Opportunistic의 위험·수익 성향 비교
연결 문서
3개 문서
- 금리가 오르면 상업용 부동산 가격은 어떻게 움직이나금리 상승이 요구수익률을 높여 오피스·상가 가격을 낮추는 과정
- 부동산 PF 부실은 어떻게 금융시장으로 번지나사업장 부실이 시공사·대주 손실을 거쳐 PF-ABCP와 회사채 시장으로 번지는 과정
- 집값이 오르면 가계부채와 소비는 어떻게 되나집값 상승이 주택 관련 대출과 가계부채를 늘려 원리금 부담과 소비 여력에 미치는 과정
함께 보는 문서
6개 문서
- 딜 소싱투자할 기업이나 자산을 찾아 거래 검토 단계로 끌어오는 과정
- 세금 유치권 증서재산세 체납 부동산에 지자체가 설정한 권리를 제3자에게 파는 금융상품
- 섹션 1031 교환투자 부동산 매각 이익을 재투자하면 자본 이득세 납부를 미뤄 주는 제도
- 실사거래 전에 대상의 사실관계와 숨은 위험을 조사하는 절차
- 역사적 보존을 위한 재활 세액 공제역사적 건물 복원에 드는 적격 재활 비용 일부를 세금에서 빼 주는 제도
- 주택 공제주 거주지를 파산·압류·과도한 재산세로부터 일정 부분 보호하는 법적 제도
"부동산" 분류에 속하는 문서
다음은 이 분류에 속하는 문서 137개 가운데 137개입니다.
C
G
ㄱ
- 가능총수익 (Potential Gross Income)
- 감정평가 (Appraisal)
- 개발 스프레드 (Development Spread)
- 개발관련 기타비용 (Soft Cost)
- 객실당 매입가 (Price per Key)
- 객실당 평균 수익 (Revenue Per Available Room)
- 갭투자 (Gap Investment)
- 거래사례비교법 (Sales Comparison Approach)
- 건축관련비용 (Hard Cost)
- 건폐율 (Building Coverage)
- 계약금 (Earnest Money)
- 공실률 (Vacancy Rate)
- 공용부 유지관리비 (Common Area Maintenance)
- 공유 지분 (Tenancy in Common)
- 교차 담보 조항 (Cross-Collateral Provisions)
- 그레이필드 (Greyfield)
- 그로스 리스 (Gross Lease)
- 금리가 오르면 상업용 부동산 가격은 어떻게 움직이나
- 기업구조조정 리츠 (Corporate Restructuring REITs)
ㄷ
ㅂ
ㅅ
ㅇ
- 역사적 보존을 위한 재활 세액 공제 (Rehabilitation Credit for Historic Preservation)
- 오퍼튜니스틱 (Opportunistic)
- 옵션 조정금리 모기지 (Option Adjustable-Rate Mortgage)
- 용적률 (Floor Area Ratio)
- 우선 출자 (Preferred Equity)
- 운영 비용 (Operating Expenditure)
- 원가 대비 수익률 (Yield on Cost)
- 원가방식 (Cost Approach)
- 유효 총수익 (Effective Gross Income)
- 임대료 상한제 (Rent Ceiling)
- 임대율 (Occupancy Rate)
- 임대차 내역표 (Rent Roll)
- 임대차 중개수수료 (Leasing Commission)
- 임차인 비용 상환 (Tenant Reimbursement)
- 임차인 시설 개선 (Tenant Improvement)
ㅈ
- 자기자본 현금 수익률 (Cash on Cash Return)
- 자본적 지출 (Capital Expenditure)
- 자본환원율 (Cap rate)
- 잔액 일시상환 (Balloon Payment)
- 잔존 임대기간 가중평균 (Weighted Average Lease Expiry)
- 저당 상수 (Mortgage Constant)
- 저소득층 주택 세액공제 (Low-Income Housing Tax Credit)
- 점보 론 (Jumbo Loan)
- 점증식 상환 모기지 (Graduated Payment Mortgage)
- 제곱피트당 단가 (Per Square Foot)
- 제한적 약정 (Restrictive Covenant)
- 종가세 (Ad Valorem Tax)
- 주택 공제 (Homestead Exemption)
- 주택 지분 증여 (Gift of Equity)
- 지분 배수 (Equity Multiple)
- 지역사회토지신탁 (Community Land Trust)
- 직접환원법 (Direct Capitalization Method)
- 집값이 오르면 가계부채와 소비는 어떻게 되나