PSA 벤치마크 (PSA Benchmark)
다른 명령
PSA 벤치마크(Public Securities Association Benchmark)는 미국 모기지 시장에서 주택담보대출의 조기상환 속도를 가정하고 비교하기 위해 사용하는 표준적인 조기상환 모델이다. 현재 Public Securities Association은 SIFMA로 통합되었으며, 시장에서는 관행적으로 PSA라는 명칭이 계속 사용된다. PSA 벤치마크는 모기지가 설정된 이후 시간이 경과함에 따라 조기상환 속도가 어떻게 증가하는지를 가정한 표준적인 패턴이다. MBS와 CMO의 현금흐름을 분석할 때 실제 또는 예상 조기상환 속도를 PSA 배수로 표현하여 다양한 시나리오를 비교하는 데 활용된다.
핵심요약
- 100% PSA는 모기지의 조기상환 속도를 가정하는 대표적인 표준 모델
- 일반적인 100% PSA에서는 초기 CPR이 매월 0.2%p씩 증가하여 30개월째 6%에 도달
- 30개월 이후에는 연간 CPR을 6%로 가정
- 200% PSA, 50% PSA와 같이 배수로 표시하여 조기상환 속도를 비교
100% PSA의 구조
100% PSA는 모기지의 조기상환 속도가 대출 실행 직후부터 일정한 수준으로 유지되는 것이 아니라, 대출 경과 기간에 따라 점진적으로 증가한다고 가정한다.
일반적인 100% PSA 모델에서는 대출 실행 후 30개월까지 매월 CPR(Conditional Prepayment Rate)이 0.2%p씩 증가한다. 1개월째에는 연환산 CPR을 0.2%, 2개월째에는 0.4%로 가정하며, 이러한 방식으로 증가하여 30개월째에는 6%에 도달한다. 30개월 이후에는 CPR을 연 6%로 일정하게 유지한다고 가정한다. 이러한 구조는 실제 모기지 차주의 조기상환 행태를 그대로 예측하는 것이 아니라, MBS의 현금흐름과 조기상환 위험을 비교·분석하기 위한 기준 시나리오를 제공하는 데 목적이 있다.
PSA 배수와 조기상환 속도
실무에서는 100% PSA를 기준으로 실제 또는 예상 조기상환 속도를 배수로 표현한다.
- 100% PSA: 표준 PSA 모델과 동일한 조기상환 속도를 가정
- 200% PSA: 100% PSA보다 2배 빠른 조기상환 속도를 가정
- 50% PSA: 100% PSA보다 절반 수준의 조기상환 속도를 가정
예를 들어 30개월 이후 100% PSA의 CPR이 6%라고 가정하면, 200% PSA에서는 12%, 50% PSA에서는 3%의 CPR을 가정한다.
다만 30개월 이전에는 PSA 모델이 월별로 증가하는 구조이기 때문에, 단순히 모든 시점에서 100% PSA의 CPR에 배수를 적용하여 해석해야 한다.
CPR과 PSA의 관계
PSA와 CPR은 서로 다른 개념이지만 밀접하게 연결되어 있다.
CPR은 특정 기간 동안 모기지 풀의 원금이 조기상환되는 연환산 비율을 나타내는 지표다. 반면 PSA는 대출 경과 기간에 따른 CPR의 변화를 일정한 패턴으로 가정한 모델이다.
CPR이 조기상환 속도를 나타내는 개별적인 수치라면, PSA는 시간에 따른 CPR의 변화 경로를 표현하는 기준 모델이라고 이해하면 쉽다.
또한 PSA는 SMM(Single Monthly Mortality)과 함께 MBS 현금흐름 분석에서 사용된다. 실제 모델에서는 PSA 가정을 월별 조기상환 현금흐름으로 변환하여 각 트렌치의 원금 상환 시점과 규모를 추정한다.
금융 및 투자 관점에서의 활용
PSA 벤치마크는 특히 MBS와 CMO의 현금흐름을 분석할 때 중요하다.
첫째, 조기상환 시나리오 분석에 활용된다. 금리가 하락하여 차주의 대환이 증가하는 경우와 같이 조기상환 속도가 빨라지는 상황을 여러 PSA 배수로 가정하여 증권의 현금흐름을 분석할 수 있다.
둘째, 트렌치별 상환 위험을 평가하는 데 사용된다. PAC와 같은 트렌치는 일정한 PSA 범위 내에서 예정된 원금 상환을 유지하도록 설계되므로, 다양한 PSA 시나리오에서 해당 트렌치가 어떻게 영향을 받는지를 분석할 필요가 있다.
셋째, 투자자의 평균수명 및 현금흐름 분석에 활용된다. 조기상환 속도가 빨라지면 원금이 예상보다 일찍 반환될 수 있고, 반대로 조기상환이 느려지면 원금 회수가 늦어질 수 있다. PSA 가정은 MBS와 CMO의 예상 평균수명 및 현금흐름을 분석하는 중요한 입력값이다.
장점 및 한계
PSA는 시장에서 널리 사용되는 표준적인 조기상환 모델이지만, 실제 차주의 행동을 완벽하게 예측하는 모델은 아니다.
첫째, 금리 외 요인을 충분히 반영하지 못할 수 있다. 실제 조기상환은 금리 수준뿐만 아니라 주택 가격, 차주의 신용상태, 거래비용, 이사 여부, 지역별 주택시장 등 다양한 요인의 영향을 받는다.
둘째, 실제 조기상환 속도는 PSA 가정과 크게 달라질 수 있다. 특히 금리가 급격하게 하락하거나 상승하는 환경에서는 실제 CPR이 예상 PSA 수준에서 크게 벗어날 수 있다.
셋째, Burn-out 효과와 같은 차주의 반복적인 대환 행동을 단순한 PSA 모델이 충분히 반영하지 못할 수 있다. 이미 대환하거나 조기상환할 가능성이 높은 차주가 빠져나간 이후에는 포트폴리오의 조기상환 속도가 달라질 수 있기 때문이다.
넷째, PSA는 신용위험을 나타내는 지표가 아니다. PSA는 주로 모기지의 조기상환 속도를 가정하는 모델이므로, 차주의 연체 및 부도 위험이나 MBS의 신용위험을 직접 측정하는 지표로 사용해서는 안 된다.
현금흐름 분석 예시 (가상 예시)
투자자 민수는 CMO에 투자하기 전에 해당 상품의 현금흐름을 100% PSA, 150% PSA, 300% PSA 등 여러 조기상환 시나리오로 분석했다. 100% PSA에서는 예정된 기간에 걸쳐 원금이 상환될 것으로 예상되었지만, 300% PSA에서는 조기상환 속도가 훨씬 빨라져 원금 회수 시점이 앞당겨졌다. 이 경우 민수는 원금을 더 빨리 회수할 수 있지만, 시장금리가 낮아진 상황이라면 회수한 자금을 기존과 같은 수익률로 재투자하기 어려울 수 있다. 반대로 PSA 수준이 예상보다 낮아지면 원금 상환이 늦어져 투자금의 평균 회수 기간이 길어질 수 있다. 민수는 특정 PSA 수치 하나만 보는 것이 아니라 여러 PSA 시나리오에서 예상 현금흐름과 평균수명이 어떻게 달라지는지를 함께 비교했다.
출처
- SIFMA (Securities Industry and Financial Markets Association)
- Freddie Mac — Mortgage Market Data
- Fannie Mae — Research and Insights
- SEC — U.S. Securities and Exchange Commission
- Investopedia — PSA Standard Prepayment Model