MBS vs CMBS 비교
최종 수정 2026년 10월 12일 · 투자위키 운영진 검수
투자위키
다른 명령
부동산 담보를 기초로 발행되는 구조화 증권(Mortgage-Backed Securities)에는 두 가지 하위 유형이 있다. MBS(Residential Mortgage-Backed Securities, 주택저당증권)와 CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities, 상업용 부동산저당증권)다. MBS는 아파트나 단독주택 등 일반 가계의 주거용 부동산 담보대출을 기초자산으로 삼는다. CMBS는 다르다 — 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류센터 등 대규모 상업용·업무용 부동산 담보대출을 기초자산으로 발행되는 전문적인 구조화 채권이다. 이 차이를 알면 주거용과 상업용 부동산 시장의 리스크 구조와 현금흐름이 어떻게 다른지 파악할 수 있다.
MBS와 CMBS 비교
| 항목 | MBS (Residential MBS, 주거용 저당증권) | CMBS (Commercial MBS, 상업용 저당증권) |
|---|---|---|
| 의미 | 아파트, 빌라 등 주거용 부동산을 담보로 한 주택담보대출 채권들을 모아 발행하는 증권 | 오피스, 상가, 호텔, 물류센터 등 상업용 부동산을 담보로 한 대출 채권들을 모아 발행하는 증권 |
| 기초자산의 성격 | 대다수 가계의 주거용 주택담보대출 (수천~수만 건의 소액 대출이 분산되어 집합됨) | 대형 오피스 빌딩, 리테일 상가, 물류센터 등 고액의 개별 상업용 부동산 대출 |
| 주요 리스크 및 특징 | 차입자의 소득 변동 및 금리 하락에 따른 조기상환 리스크가 핵심임 | 임대율 하락, 테넌트(임차인) 이탈, 만기 일시상환 리스크가 큼 |
| 트랜치(Tranche) 구조 | 상대적으로 단순한 선순위/후순위 구조를 가지며 대중적인 유동화 시장을 형성함 | 리스크가 높아 선순위, 메자닌, 후순위 등 매우 복잡하고 다층적인 트랜치 구조로 설계됨 |
MBS(주거용 저당증권)의 특성과 원리
- 특성: 수많은 가계가 매달 은행에 갚아 나가는 주택담보대출의 원리금 상환금이 그대로 투자자에게 전달되는 구조다. 대출 건수가 방대해서, 개별 가계 한두 곳이 연체되더라도 전체 포트폴리오에 미치는 충격은 분산되는 편이다.
- 활용 목적: 주택금융시장에 장기적이고 안정적인 유동성을 공급하고, 투자자에게는 비교적 투명하고 예측 가능한 현금흐름을 준다. 다만 시장 금리가 급락할 때 대출자들이 대거 갈아타며 조기상환을 해버리는 리스크는 주의해야 한다.
CMBS(상업용 부동산저당증권)의 특성과 한계
어떤 채권을 선택해야 하는가?
- MBS가 쓰이는 경우: 수많은 주거용 대출의 분산 효과와 공공기관 보증을 바탕으로, 예측 가능하고 안정적인 현금흐름을 거두며 주택저당 시장의 금리 변동성에 대응하고 싶다면 MBS가 기준이 된다.
- CMBS가 쓰이는 경우: 대형 오피스나 상업용 자산의 임대 수익을 바탕으로 일반 주거용 채권보다 높은 가산금리를 원하고, 다층적 트랜치 구조에서 원하는 리스크 수준을 고르고 싶다면 CMBS가 쓰인다.
투자 시 및 비즈니스 활용법
출처