주택저당증권 (Mortgage Backed Securities)
다른 명령
주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 금융기관이 주택담보대출을 통해 보유하게 된 주택저당채권을 기초자산으로 발행하는 자산유동화증권(Asset-Backed Securities, ABS)의 한 종류다. 금융기관은 장기간 회수해야 하는 주택담보대출채권을 하나의 자산 집합(Pool)으로 묶은 뒤 이를 기반으로 증권을 발행해 투자자에게 판매함으로써 대출 자산을 유동화하고, 신규 대출을 위한 자금까지 확보할 수 있다. 투자자는 MBS를 통해 기초자산에 포함된 주택담보대출에서 나오는 원금과 이자 현금흐름에 대한 권리를 갖는다. 다만 일반 회사채와 달리 차입자의 대출 상환 행태에 따라 현금흐름이 흔들릴 수 있고, 금리 변화에 따른 조기상환 위험과 연장 위험이 주요 분석 요소다.
- 주택담보대출채권을 모아 증권화한 대표적인 자산유동화 상품이다.
- 금융기관의 유동성 확보와 주택금융 공급 확대를 위한 핵심적인 금융 수단이다.
- 투자자는 기초자산에서 발생하는 원리금 현금흐름에 투자하지만, 차입자의 조기상환 여부에 영향을 받는다.
- 정부기관 보증 여부, 기초자산의 신용도, 트랜치 구조에 따라 위험과 수익 특성이 달라진다.
- 시장금리가 내려 이미 발행된 증권의 이자가 상대적으로 매력적으로 보일 때
- 보증기관에 대한 신뢰가 높아질 때
- 시장금리가 올라 대출 상환 속도가 느려지고 보유 기간이 길어질 때
- 기초가 되는 주택담보대출의 연체와 부도가 늘어날 때
주택저당증권의 구조 및 발행 과정
MBS는 주택담보대출이 발생하는 1차 시장과 이를 유동화하는 2차 시장을 거쳐 형성된다.
1차 시장에서는 은행 등 금융기관이 개인 차입자에게 주택담보대출을 내주고 주택저당채권을 보유한다. 이후 금융기관 또는 유동화 전문기관이 여러 개의 주택담보대출채권을 모아 하나의 자산 집합을 구성한다. 구성된 자산 집합은 특수목적회사(SPC)나 정부 지원 기관 등을 통해 증권화되고, 발행된 MBS는 기관투자자와 개인투자자에게 판매된다. 이 과정을 거쳐 금융기관은 장기간 보유해야 하는 대출 자산을 현금화하고, 추가로 주택금융을 공급할 여력까지 확보한다.
주택저당증권의 종류
MBS는 현금흐름 배분 방식과 위험 부담 구조에 따라 여러 형태로 나뉜다.
지분형(Mortgage Pass-Through Securities, MPTS)
지분형 MBS는 기초자산에서 발생하는 원금과 이자를 투자자에게 그대로 전달하는 구조다. 투자자는 대출 차입자의 원리금 상환 흐름을 비례적으로 배분받으며, 조기상환 위험도 직접 떠안는다.
채권형(Mortgage-Backed Bonds, MBB)
채권형 MBS는 발행기관이 주택저당채권을 담보로 제공하지만, 투자자에게는 일반 채권과 비슷하게 고정적인 이자 지급 의무를 지는 구조다. 기초자산의 현금흐름과 발행기관의 신용도가 함께 영향을 미친다.
다계층증권(Collateralized Mortgage Obligations, CMO)
CMO는 하나의 주택저당채권 Pool을 여러 개의 트랜치(Tranche)로 나눠 각기 다른 만기와 상환 우선순위를 부여하는 구조다. 선순위 트랜치는 상대적으로 안정적인 현금흐름을 제공하는 반면, 후순위 트랜치는 높은 위험을 감수하는 대신 그만큼 높은 수익률을 노리는 투자자에게 맞는다.
주요 위험 요인
MBS는 일반 채권과 달리 기초자산인 주택담보대출의 상환 행태에 따라 투자 성과가 크게 달라진다.
조기상환 위험(Prepayment Risk)
금리가 하락하면 주택담보대출 차입자는 기존 대출을 갚고 더 낮은 금리의 대출로 갈아타려는 경향을 보인다. 이 경우 MBS 투자자는 예상보다 빠르게 원금을 돌려받게 되고, 높은 금리의 장기 현금흐름을 계속 누릴 기회를 잃는다.
연장 위험(Extension Risk)
반대로 금리가 상승하면 차입자의 대환 수요가 줄어 대출 상환 속도가 느려질 수 있다. 이 경우 투자자는 예상보다 오래 낮은 금리의 채권을 들고 있어야 하는 처지에 놓인다.
신용 위험(Credit Risk)
기초자산에 포함된 차입자의 연체 및 부도율이 오르면 MBS의 현금흐름 안정성이 떨어질 수 있다. 다만 정부기관 보증 MBS와 민간 발행 MBS는 신용 위험 구조가 크게 달라서 구분해서 분석해야 한다.
투자 분석 지표
실무적으로 MBS를 평가할 때는 일반 채권 분석 지표뿐 아니라 주택담보대출의 특성을 반영한 별도의 분석 지표를 활용한다.
조기상환 속도(CPR, Conditional Prepayment Rate)
CPR은 특정 기간 동안 예상되는 연간 조기상환 비율을 뜻하며, MBS의 예상 존속 기간과 현금흐름 분석에 쓰인다.
평균수명(WAL, Weighted Average Life)
WAL은 투자자가 원금을 회수하는 평균 기간을 뜻하며, 금리 변화에 따른 가격 민감도를 분석하는 데 쓰인다.
듀레이션(Duration)
MBS의 듀레이션은 일반 채권과 달리 조기상환 가능성에 따라 변한다. 금리 전망만이 아니라 차입자의 행동 변화까지 함께 고려해야 하는 이유다.
실무 분석 예시: 금리 변화와 MBS 가치 평가
실무 분석가는 금리 환경 변화가 MBS 현금흐름에 미치는 영향을 시나리오별로 평가한다. 예를 들어 금리가 하락하는 환경에서는 조기상환율 상승 가능성을 반영해 예상 만기와 현금흐름을 조정한다. 반대로 금리가 상승할 때는 상환 지연 가능성을 고려해 MBS의 듀레이션 증가 위험을 분석한다. 기초자산 Pool의 평균 대출 규모, 담보 지역 분포, 차입자의 신용 특성, 평균 LTV 등도 함께 검토해 예상 손실 가능성과 증권 구조의 안정성을 가늠한다.
장점과 한계점
MBS는 금융기관의 대출 자산을 투자 상품으로 바꿔 투자자에게 다양한 채권 투자 기회를 제공한다. 특히 정부기관이 보증하는 MBS는 신용 안정성이 높아 기관투자자의 주요 채권 투자 대상으로 쓰인다.
반면 조기상환과 금리 변화에 따른 현금흐름 불확실성이 늘 존재하고, 구조가 복잡한 상품일수록 기초자산과 트랜치 구조에 대한 전문적인 분석이 필요하다. 민간 발행 MBS는 기초자산의 신용 위험을 투자자가 직접 떠안을 수 있어 신용 분석이 특히 중요하다.
도입 배경과 한국 도입
MBS는 미국 정부 주택금융에서 시작됐다. 1968년 설립된 지니메이(Ginnie Mae)가 1970년 첫 MBS를 발행했고, 패니메이와 프레디맥이 뒤이어 자체 MBS 프로그램을 시작했다.[1]
한국은 1998년 9월 16일 자산유동화에관한법률(법률 제5555호)을 제정하면서 주택저당채권을 증권화해 장기 주택자금을 공급하는 것을 목적에 넣었다.[2] 1999년 1월 29일에는 주택저당채권유동화회사법(법률 제5692호, 1999년 4월 30일 시행)으로 MBS를 발행하는 전문 유동화회사 제도가 생겼다.[3] 2003년 12월 31일 제정된 한국주택금융공사법(2004년 3월 1일 시행)으로 정부와 한국은행이 출자한 한국주택금융공사가 설립됐고,[4] 공사는 2004년 3월 한국주택저당채권유동화(주)의 영업을 넘겨받은 뒤 6월 첫 MBS 5,520억 원을 발행했다. 2016년 11월에는 패스스루 방식 MBS를 처음 발행했다.[5]
출처
- ↑ Ginnie Mae, "An Era of Transformation", 2014. (접근일: 2026-10-02)
- ↑ 국가법령정보센터, "자산유동화에관한법률 제정이유(법률 제5555호, 1998.9.16)". (접근일: 2026-10-02)
- ↑ 국가법령정보센터, "주택저당채권유동화회사법 제정이유(법률 제5692호, 1999.1.29)". (접근일: 2026-10-02)
- ↑ 국가법령정보센터, "한국주택금융공사법 제정이유(법률 제7030호, 2003.12.31)". (접근일: 2026-10-02)
- ↑ 한국주택금융공사, "연혁". (접근일: 2026-10-02)
참고 문헌
- Fabozzi, Frank J., The Handbook of Mortgage-Backed Securities, 7th Edition, Oxford University Press.
- SEC Investor.gov, Mortgage-Backed Securities and Collateralized Mortgage Obligations