본 PF
다른 명령
본 PF는 부동산 개발 사업에서 인허가를 마치고 착공할 무렵 일으키는 본격적인 프로젝트 파이낸싱 대출이다. 토지를 사고 인허가를 받는 동안 빌린 브릿지론을 갚고, 공사비와 나머지 사업비까지 함께 조달한다. 본PF라고 붙여 쓰기도 한다. 규모가 브릿지론보다 훨씬 커서 여러 금융회사가 대주단을 이뤄 빌려주는 경우가 많고, 은행과 보험회사의 비중이 크다. 브릿지론에서 본 PF로 넘어가는 일은 사업 단계에 맞춰 자금을 갈아타는 리파이낸싱이어서, 이 전환이 막히면 사업 전체가 멈춘다.
- 인허가를 마친 뒤 착공 무렵 브릿지론을 갚고 공사비를 조달하는 본격적인 PF 대출이다.
- 2026년 3월 말 금융권 PF대출 115.5조 원 가운데 본PF가 100.7조 원, 브릿지론이 14.8조 원이었다(2024년 6월 말에는 132.1조 원 가운데 본PF 115.8조 원, 브릿지론 16.3조 원). 본PF 잔액의 약 72%는 은행과 보험회사가 갖고 있었다.
- 같은 시점 연체율은 본PF 3.35%, 브릿지론 13.53%였다(2024년 6월 말 2.50%, 11.08%). 부실 위험은 본PF로 넘어가지 못한 초기 단계 대출에 더 많이 몰려 있었다.
- 본PF 단계에서는 시공사와 신탁사의 책임준공이 대표적인 신용보강으로 쓰인다.
- 본PF로 넘어가지 못하면 브릿지론 만기 연장이 되풀이되고, 사업성이 부족한 사업장은 재구조화나 경·공매로 정리된다.
주요 특징
브릿지론과의 차이
| 구분 | 브릿지론 | 본 PF |
|---|---|---|
| 시점 | 토지 매입과 인허가 단계 | 인허가를 마친 뒤 착공 무렵부터 준공까지 |
| 돈의 쓰임 | 토지 매입비와 초기 사업비 | 브릿지론 상환, 공사비와 나머지 사업비 |
| 금리 | 정부 자료도 고금리 대출로 설명할 만큼 높다 | 인허가와 시공 위험이 줄어든 만큼 브릿지론보다 낮은 것이 일반적이다 |
| 담보와 신용보강 | 토지, 시공사의 연대보증 | 사업부지와 앞으로 들어올 분양대금, 시공사·신탁사의 책임준공 |
| 주요 대주 (2026년 3월 말 잔액 기준) | 은행, 여신전문금융회사, 저축은행, 증권회사가 나눠 가짐 | 은행과 보험회사가 대부분 |
정부는 2024년 11월 「부동산 PF 제도 개선방안」에서 한국의 시행사가 대체로 5% 이내의 자기자본으로 토지를 사고 고금리 브릿지대출을 받아 사업을 진행하며, 대출기관은 브릿지 대출 때는 시공사의 연대보증에, 본PF 단계에서는 시공사·신탁사의 책임준공에 기대는 경향이 있다고 설명했다.
대주단이 함께 빌려주고 함께 결정한다
본 PF는 공사비까지 대야 해서 규모가 크므로 여러 금융회사가 대주단을 이뤄 빌려준다. 사업이 어려워지면 만기를 늘릴지, 새 자금을 넣을지, 사업장을 팔지를 대주단이 함께 정한다. 금융회사들은 이 결정을 돕기 위한 「PF 대주단 협약」을 두고 있다. 대주 가운데에도 먼저 돈을 돌려받는 순서가 정해져 있어, 뒷순위 대주일수록 손실 위험이 크다.
구조: 브릿지론에서 본 PF로
- 시행사가 브릿지론으로 토지를 사고 인허가를 받는다.
- 인허가가 끝나고 시공사가 정해지면 금융회사가 본 PF를 주선한다. 대주단은 사업성과 시공사의 신용보강을 확인하고 대출 조건을 정한다.
- 본 PF가 실행되면 먼저 브릿지론을 갚고, 남은 한도에서 공사 진행에 맞춰 공사비를 내준다. 대출 일부를 단기 유동화증권으로 조달하기도 하는데, 이 구조는 PF-ABCP에서 다룬다.
- 분양대금과 준공 뒤 매각대금이 들어오면 정해진 순서에 따라 본 PF를 갚는다.
본PF 전환 조건
금융회사가 본 PF를 내줄지는 크게 세 가지에 달려 있다. 첫째, 인허가가 끝나 착공할 수 있어야 한다. 둘째, 분양이 계획대로 될 것이라는 전망이 서야 한다. 셋째, 시공사의 책임준공 같은 신용보강이 붙어야 한다. 금융당국이 2024년 5월 내놓은 PF 사업성 평가 기준도 브릿지 단계와 본PF 단계를 나눠 본다. 브릿지 단계에서는 경과 기간별 토지 매입과 인허가 현황, 본PF로 넘어가지 못한 기간, 만기 연장 횟수를, 본PF 단계에서는 계획 대비 공사와 분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조, 만기 연장 횟수를 살핀다.
전환이 막히면
인허가가 늦어지거나 공사비가 오르고 분양 전망이 나빠지면 본 PF를 주선하려는 금융회사가 나서지 않는다. 그러면 시행사는 브릿지론 만기를 연장하며 버티고, 그동안 이자가 쌓인다. 금융위원회와 금융감독원은 2024년 5월 사업성이 극히 낮은 사업장에까지 관대하게 만기 연장이 이루어지고, 이런 부실이 쌓이면 정상 사업장까지 자금 공급이 막혀 본PF로 전환되지 못하고 착공이 늦어질 수 있다고 진단했다. 만기 연장 요건을 강화한 내용은 리파이낸싱에서 다룬다.
사업성이 부족하다고 평가된 사업장은 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매로 정리된다. 금융당국은 6개월 이상 연체된 PF채권을 3개월 안에 경·공매하는 원칙을 저축은행에 2024년 4월부터 적용했고, 다른 금융업권으로도 넓히기로 했다(2024년 5월 발표). 경·공매로 사업장을 넘겨받은 새 사업자가 다시 본 PF를 일으켜 사업을 이어 가는 경우도 있다.
실제 사례
2026년 3월 말 브릿지론과 본PF
금융위원회가 2026년 7월 3일 부동산 PF 상황 점검회의 뒤 발표한 자료의 금융권 PF대출 잔액과 연체율은 다음과 같다.
| 구분 | 브릿지론 | 본PF |
|---|---|---|
| 금융권 합계 | 14.8 | 100.7 |
| 은행 | 4.2 | 39.0 |
| 보험 | 1.6 | 33.1 |
| 여신전문금융 | 3.2 | 17.0 |
| 저축은행 | 3.1 | 3.8 |
| 증권 | 2.7 | 6.2 |
| 상호금융 | - | 1.6 |
| 연체율(금융권) | 13.53 | 3.35 |
토지담보대출과 채무보증은 포함하지 않는다.
본PF 잔액 가운데 은행과 보험이 72.1조 원(약 71.6%)을 차지했다. 2024년 6월 말과 비교하면 본PF 잔액은 115.8조 원에서 100.7조 원으로, 브릿지론은 16.3조 원에서 14.8조 원으로 줄었지만, 연체율은 본PF가 2.50%에서 3.35%로, 브릿지론이 11.08%에서 13.53%로 올랐다. 브릿지론 연체율은 여전히 본PF의 4배를 넘는다.
2024년 6월 말 브릿지론과 본PF
금융위원회와 금융감독원이 2024년 8월 발표한 자료의 금융권 PF대출 잔액과 연체율은 다음과 같다.
| 구분 | 브릿지론 | 본PF |
|---|---|---|
| 금융권 합계 | 16.3 | 115.8 |
| 은행 | 3.5 | 44.7 |
| 보험 | 2.2 | 37.7 |
| 여신전문금융 | 5.7 | 18.2 |
| 저축은행 | 1.3 | 6.5 |
| 증권 | 3.5 | 5.2 |
| 상호금융 | - | 3.6 |
| 연체율(금융권) | 11.08 | 2.50 |
업권별 금액의 합은 반올림 때문에 금융권 합계와 조금 다를 수 있다. 토지담보대출과 채무보증은 포함하지 않는다.
본PF 잔액 가운데 은행과 보험이 82.4조 원(71.2%)을 차지한 반면, 브릿지론은 여신전문금융·증권·저축은행이 10.5조 원(64.4%)을 차지했다. 연체율은 브릿지론이 본PF의 4배를 넘었다. 같은 해 8월 1차 사업성 평가에서 부실 우려가 어느 단계 대출에 몰려 있었는지는 리파이낸싱에서 다룬다. PF 전체 규모와 집계 범위에 따른 차이는 부동산 PF 부실은 어떻게 금융시장으로 번지나에서 다룬다.
본PF 전환을 돕는 정책
- PF 대주단 협약: 2023년 6월 말까지 누적 91개 사업장에 협약이 적용됐고, 이 가운데 73곳이 브릿지론, 18곳이 본PF 단계 사업장이었다. 66개 사업장에서 대주단이 기한이익 부활, 신규 자금 지원, 이자 유예 같은 금융지원을 결정했다.
- PF 사업자보증: 정부는 2022년 10월 이후 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 PF 사업자보증을 모두 30조 원 규모로 공급해 왔고, 2024년 5월까지 약 18조 원을 집행해 브릿지론 사업장의 본PF 전환 등을 지원했다.
- 은행·보험업권 PF 신디케이트론: 2024년 6월 5개 은행과 5개 보험회사가 1조 원 규모(필요하면 최대 5조 원)로 출범시켰다. 경·공매로 사업장을 낙찰받은 사업자에게 빌려주는 경락자금대출 등 4개 유형으로 운영하며, 금융위원회는 금리가 상대적으로 낮고 브릿지론의 본PF 전환이 쉬워 경·공매 참여자의 매수 여력이 커질 것으로 기대했다.
일반인 예시 (가상 예시)
직장인 김 씨는 출퇴근길에 지나는 공터에 몇 년째 아파트 신축 예정 현수막만 걸려 있는 것을 보고 궁금해졌다. 알아보니 시행사가 브릿지론으로 땅을 사고 인허가까지 받았지만, 공사비가 오르고 주변 분양이 부진해 본 PF를 내주겠다는 금융회사를 찾지 못한 상태였다. 본 PF가 없으면 공사비를 마련할 수 없으니 착공도 할 수 없다. 김 씨는 분양 광고만 보고 입주 시기를 짐작하기보다, 착공 여부와 공사 진행 상황을 먼저 확인해야겠다고 생각했다.
실무 예시 (가상 예시)
한 은행의 PF 심사역이 오피스텔 사업장의 본 PF 3,000억 원 주선을 검토한다. 이 사업장은 브릿지론 500억 원을 쓰고 있고 만기가 두 달 남았다. 심사역은 먼저 인허가가 끝났는지, 브릿지론이 몇 번 연장됐는지 확인한다. 다음으로 주변 분양 사례로 분양 전망을 따지고, 분양이 계획보다 늦을 때 공사비와 이자를 얼마나 버틸 수 있는지 계산한다. 마지막으로 시공사의 책임준공과 신탁사의 책임준공 조건, 대주단 안에서 자기 은행의 상환 순위를 확인한다. 어느 하나라도 부족하면 대출 규모를 줄이거나 시행사에 자기자본을 더 넣으라고 요구한다.
한계
- 본 PF로 넘어갔다고 위험이 사라지지는 않는다. 분양이 부진하거나 공사비가 크게 오르면 본PF도 부실해질 수 있고, 2024년 1차 사업성 평가에서도 공사가 진행 중인 본PF 일부가 유의·부실우려로 분류됐다.
- 본PF의 안전성은 시공사와 신탁사의 책임준공에 크게 기대고 있어, 여러 사업장에 같은 약속을 한 시공사가 어려워지면 위험이 한꺼번에 커질 수 있다.
- 위 잔액과 연체율은 금융권 PF대출만 센 것이어서, 토지담보대출이나 채무보증까지 넣은 PF 익스포저와는 규모가 다르다.
- 본PF 전환 조건과 금리는 사업장, 대주, 시기마다 크게 다르며, 정부가 제도 개선을 진행하고 있어 계약 관행도 바뀔 수 있다.
출처
- 금융위원회, 「부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최」(2026.7.3) 및 붙임1 — 2026년 3월 말 금융권 PF대출 115.5조 원(브릿지론 14.8조 원·본PF 100.7조 원)과 업권별 잔액, 연체율(브릿지론 13.53%·본PF 3.35%), 2024년 6월 말 이후 분기별 추이. https://www.fsc.go.kr/no010101/87252
- 금융위원회·금융감독원, 「제4차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의 개최」(2024.8.29) 및 붙임 — 2024년 6월 말 금융권 PF대출 132.1조 원(브릿지론 16.3조 원·본PF 115.8조 원)과 업권별 잔액, 브릿지론·본PF 연체율(11.08%·2.50%), 1차 사업성 평가에서 본PF 4.1조 원 유의·부실우려. https://www.fsc.go.kr/no010101/82983
- 금융위원회·금융감독원, 「부동산 PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책 방향 발표」(2024.5.13) — 브릿지·본PF 단계별 사업성 평가 항목, 재구조화·자율매각·상각·경공매 정리, PF채권 경·공매 기준(저축은행 2024.4 시행, 타 업권 확대 예정), PF 사업자보증 30조 원 중 약 18조 원 집행, 본PF 미전환·착공 지연 우려. https://www.fsc.go.kr/no010101/82272
- 금융위원회, 「부동산 PF의 "질서 있는 연착륙"을 위한 은행·보험업권 PF 신디케이트론 출범」(2024.6.20) — 5개 은행·5개 보험회사, 1조 원(최대 5조 원), 경락자금대출 등 4개 유형, 브릿지론의 본PF 전환 용이. https://www.fsc.go.kr/no010101/82498
- 금융위원회, 「부동산 PF의 질서 있는 정상화를 차질없이 추진하고 있습니다」(2023.7.4) — 2023년 6월 말 누적 91개 사업장 PF 대주단 협약 적용(브릿지론 73곳·본PF 18곳), 66개 사업장 금융지원 결정. https://www.fsc.go.kr/no010101/80325
- 국토교통부·기획재정부·금융위원회, 「부동산 PF 제도 개선방안 수립」(2024.11.14) 및 별첨 — 시행사 5% 이내 자기자본과 고금리 브릿지대출, 브릿지 대출 시 시공사 연대보증·본PF 단계 시공사·신탁사 책임준공. https://www.fsc.go.kr/no010101/83403