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금리가 오르면 상업용 부동산 가격은 어떻게 움직이나

최종 수정 2026년 10월 9일 · 투자위키 운영진 검수
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수익률 및 운영 지표 순영업소득 (NOI), 가능총수익, 유효 총수익, 운영 비용, 총수입 대비 운영비 비중, 공실률, 임대율, 순흡수율, 객실당 평균 수익, 평균 객실 단가, 잔존 임대기간 가중평균, 임대차 내역표, 공용부 유지관리비, 자본적 지출, 대체충당금
대출 및 금융 구조 대출, 담보인정비율, 부채상환액 비율, 부채수익률, 총부채상환비율, 총 비용 대비 대출 비율, 메자닌 금융, 브릿지론, 선순위 대출, 우선 출자, 잔액 일시상환, 도관 대출, 파리 파수, 교차 담보 조항, 리파이낸싱, 매입가 대비 대출 비율, 저당 상수, 디피전스, 대물변제, CMBS
부동산 유형 및 권리 코어, 코어 플러스, 밸류 애드, 오퍼튜니스틱, 트리플 넷 리스, HOA, 건폐율, 용적률, 기업구조조정 리츠, 제한적 약정, 계약금, 공유 지분, 분할 소유권, 부동산신탁, Commercial Real Estate, 섹션 1231 자산
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임대차 계약 그로스 리스, 매출 연동 임대료, 렌트프리, 임차인 시설 개선, 임차인 비용 상환, 임대차 중개수수료
주택 금융·제도 갭투자, 변동금리 모기지, 점증식 상환 모기지, 옵션 조정금리 모기지, 컨포밍 론, 점보 론, 총부채원리금상환비율 (DSR), 주택 지분 증여, 임대료 상한제, 지역사회토지신탁, 저소득층 주택 세액공제, 종가세
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금리가 오르면 오피스·상가·물류센터 같은 수익형 부동산의 가격은 내려가는 경향이 있다. 건물에서 나오는 임대료는 그대로인데, 투자자가 그 임대료에 매기는 값이 낮아지기 때문이다. 이 문서는 기준금리가 오를 때 국고채 금리, 투자자의 요구수익률, 자본환원율을 거쳐 자산가치까지 영향이 전달되는 과정을 차례로 따라간다. 각 단계의 용어는 개별 문서에서 더 자세히 다룬다.

핵심요약
  • 기준금리 인상 → 국고채 금리 상승 → 투자자 요구수익률 상승 → 자본환원율 상승 → 자산가치 하락 순서로 전달된다.
  • 자산가치는 순영업소득을 자본환원율로 나눈 값이라, 순영업소득이 같아도 자본환원율이 오르면 가치가 줄어든다.
  • 2022년 금리 인상기에 국고채 3년물 월평균 금리는 1.80%(2021년 12월)에서 4.235%(2022년 10월)로 올랐고, 전국 오피스 분기 자본수익률은 2022년 3분기 0.94%에서 4분기 0.07%로 떨어졌다.
  • 임대료가 오르거나 공실이 줄면 금리 상승의 영향이 상쇄되기도 한다. 2023년 하반기에는 국고채 금리가 다시 올랐는데도 오피스 자본수익률이 회복됐다.

한눈에 보는 흐름

기준금리 인상
한국은행이 정책금리를 올린다
↓
국고채 금리 상승
시장이 앞으로의 금리 경로를 반영한다
↓
투자자 요구수익률 상승
무위험에 가까운 수익 + 부동산 위험에 대한 보상
↓
자본환원율 상승
같은 임대 소득에 더 높은 수익률을 요구한다
↓
자산가치 하락
가치 = 순영업소득 ÷ 자본환원율

고정 월세 상가로 먼저 보기 (가상 예시)

월세 500만 원을 받는 1층 상가가 있다. 임차인은 장기 계약을 맺어 월세가 당분간 바뀌지 않고, 보험료·수선비 같은 비용을 빼면 건물주에게 1년에 5,400만 원이 남는다. 이 5,400만 원이 상가의 순영업소득이다.

국고채 금리가 2%일 때 이 상가를 사려는 사람이 "국고채보다 2%포인트는 더 벌어야 공실과 관리 부담을 감수할 수 있다"고 생각한다면, 요구하는 수익률은 4%다. 5,400만 원을 4%로 나누면 13억 5,000만 원이 나온다. 이 가격에 사야 연 4%를 번다.

국고채 금리가 3%로 오르면 사정이 달라진다. 같은 사람이 여전히 2%포인트를 더 원한다면 요구수익률은 5%가 되고, 5,400만 원을 5%로 나눈 10억 8,000만 원까지만 낼 수 있다. 월세도, 임차인도, 건물 상태도 그대로인데 살 사람이 부를 수 있는 가격이 2억 7,000만 원(20%) 줄었다.

이 예시에서 가격을 움직인 것은 건물이 아니라 비교 대상이다. 국고채만 사도 3%를 받을 수 있게 되자 상가의 5,400만 원은 예전만큼 매력적이지 않게 됐고, 그만큼 가격이 조정됐다. 아래 단계들은 이 과정을 하나씩 나눈 것이다.

단계별로 따라가기

1. 기준금리 인상 → 국고채 금리 상승

기준금리는 한국은행이 금융기관과 초단기 자금을 거래할 때 기준으로 삼는 금리다. 기준금리가 오르면 은행 간 단기 금리가 곧바로 따라 오르고, 만기가 더 긴 국고채 금리도 영향을 받는다. 국고채 3년물 금리에는 앞으로 3년 동안 기준금리가 어떻게 움직일지에 대한 시장의 예상이 담겨 있어서, 인상이 예상되면 실제 인상보다 먼저 오르는 경우가 많다.

10년물처럼 만기가 긴 국고채는 기준금리뿐 아니라 물가와 성장에 대한 기대, 오래 돈을 묶어 두는 데 대한 보상도 반영한다. 그래서 기준금리와 장기 국고채 금리가 늘 같은 폭으로 움직이지는 않는다. 금리와 채권 가격의 관계는 채권 가격 vs 채권 수익률 비교에서 설명한다.

2. 국고채 금리 상승 → 투자자 요구수익률 상승

국고채는 정부가 원리금을 지급하므로 국내에서 가장 안전한 투자 대상으로 본다. 부동산 투자자는 공실, 임차인 부도, 팔고 싶을 때 바로 팔기 어려운 점 같은 위험을 떠안으므로 국고채보다 높은 수익을 요구한다. 요구수익률은 대략 국고채 같은 무위험에 가까운 금리에 부동산 위험에 대한 보상(위험 프리미엄)을 더한 값으로 생각할 수 있다. 위험 프리미엄이 그대로라면 국고채 금리가 오른 만큼 요구수익률도 오른다.

차입 비용도 함께 오른다. 상업용 부동산은 대출을 끼고 사는 경우가 많은데, 금리가 오르면 이자 부담이 커져 같은 임대 소득으로 감당할 수 있는 대출 규모가 줄어든다. 대출 심사에서 보는 DSCR 기준을 맞추기 어려워지고, LTV가 같아도 자기자본으로 버는 수익률이 낮아진다. 매수자들이 치를 수 있는 가격이 전반적으로 낮아지는 이유다.

3. 요구수익률 상승 → 자본환원율 상승

자본환원율은 부동산의 1년 순영업소득을 가격으로 나눈 값이다. 시장에서 거래되는 자본환원율은 매수자가 요구하는 수익률에서 앞으로 기대하는 임대 소득 증가율을 뺀 값에 가깝게 형성된다. 임대료가 해마다 오를 것으로 기대되는 자산은 지금 소득이 낮아도 비싸게 팔리고, 그만큼 자본환원율이 낮다.

임대료 성장 기대가 그대로라면 요구수익률이 오르는 만큼 자본환원율도 오른다. 다만 둘이 정확히 같은 폭으로 움직이지는 않는다. 매수자와 매도자가 가격을 두고 버티는 동안 거래가 줄고, 실제 거래 자본환원율은 시차를 두고 조정된다. 투자 기간 끝에 되팔 때 적용할 터미널 캡레이트도 함께 올려 잡는 경우가 많다.

4. 자본환원율 상승 → 자산가치 하락

직접환원법으로 보면 가치는 순영업소득을 자본환원율로 나눈 값이다. 분모인 자본환원율이 커지면 가치는 작아진다. 자본환원율이 원래 낮은 자산일수록 같은 폭의 상승에 더 크게 반응한다. 자본환원율이 3%에서 3.5%로 오르면 가치는 약 14.3% 줄지만, 5%에서 5.5%로 오르면 약 9.1% 준다.

여러 해의 현금흐름을 할인하는 할인현금흐름분석법에서도 결과는 비슷하다. 할인율(요구수익률)과 터미널 캡레이트가 함께 오르면 미래 임대 소득과 매각 대금의 현재가치가 모두 줄어든다.

실제 사례: 2022년 금리 인상기

금리

한국은행은 2021년 8월 26일부터 2023년 1월 13일까지 기준금리를 10차례 올려 0.50%에서 3.50%가 됐다. 2022년 7월 13일과 10월 12일에는 한 번에 0.50%포인트를 올렸다.

기준금리 인상 (2021년 8월~2023년 1월)
회차 결정일 변경 전 변경 후
1 2021년 8월 26일 0.50% 0.75%
2 2021년 11월 25일 0.75% 1.00%
3 2022년 1월 14일 1.00% 1.25%
4 2022년 4월 14일 1.25% 1.50%
5 2022년 5월 26일 1.50% 1.75%
6 2022년 7월 13일 1.75% 2.25%
7 2022년 8월 25일 2.25% 2.50%
8 2022년 10월 12일 2.50% 3.00%
9 2022년 11월 24일 3.00% 3.25%
10 2023년 1월 13일 3.25% 3.50%

국고채 금리는 기준금리보다 빨리 움직였다. 국고채 3년물 금리는 2021년 12월 31일 1.798%였는데, 2022년 9월 26일에는 4.548%까지 올랐다. 이날 기준금리는 2.50%였다. 시장이 이후의 추가 인상을 미리 반영한 것이다.

월평균 시장금리 (단위: %)
구분 2021년 12월 2022년 6월 2022년 10월 2022년 12월
기준금리(월말) 1.00 1.75 3.00 3.25
국고채 3년 1.800 3.477 4.235 3.630
국고채 10년 2.187 3.640 4.267 3.541
회사채 3년(AA-) 2.410 4.233 5.436 5.302

오피스 가치

한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사는 오피스 수익을 두 부분으로 나눠 발표한다. 소득수익률은 임대료 등 운영으로 번 소득이 자산가치에서 차지하는 비율이고, 자본수익률은 자산가치가 오르내린 비율이다. 둘을 더한 것이 투자수익률이다. 모두 분기 수치다.

전국 오피스 분기 수익률과 국고채 3년 금리 (단위: %)
분기 국고채 3년
(분기 마지막 달 월평균)		 소득수익률 자본수익률 투자수익률
2022년 1분기 2.369 0.96 1.03 1.99
2022년 2분기 3.477 0.96 0.91 1.87
2022년 3분기 3.903 0.73 0.94 1.67
2022년 4분기 3.630 0.95 0.07 1.02
2023년 1분기 3.461 0.98 0.06 1.04
2023년 2분기 3.548 0.98 0.02 1.00
2023년 3분기 3.842 0.75 0.24 1.00
2023년 4분기 3.350 0.96 0.49 1.45
2024년 1분기 3.310 0.98 0.65 1.64
2024년 2분기 3.262 0.98 0.71 1.69

임대 소득 쪽인 소득수익률은 이 기간 내내 분기 0.7~1.0% 안팎에 머물렀다. 달라진 것은 자본수익률이다. 2022년 1~3분기에는 분기마다 0.9~1.0% 안팎씩 가치가 올랐는데, 국고채 금리가 4%를 넘나든 뒤인 4분기에는 0.07%로 떨어졌고 2023년 2분기에는 0.02%까지 내려갔다. 서울 도심 권역은 2022년 4분기부터 2023년 2분기까지 세 분기 연속(−0.04%, −0.02%, −0.01%), 여의도·마포 권역은 2023년 1·2분기(−0.04%, −0.07%)에 자본수익률이 마이너스였다.

임대 소득은 거의 그대로인데 가치 상승이 멈췄다는 점에서, 흐름도의 마지막 단계인 "같은 순영업소득에 더 높은 자본환원율"이 적용된 모습과 맞아떨어진다. 국고채 3년물 일별 금리가 처음 4%를 넘은 것은 2022년 9월 하순인데, 자본수익률은 그다음 분기에 꺾였다. 이 통계의 자산가치는 실제 거래가격이 아니라 감정평가를 바탕으로 한 추정치라, 시장 변화가 한발 늦게 반영된다.

예외와 한계

금리가 오른다고 상업용 부동산 가격이 언제나 떨어지는 것은 아니다. 분모(자본환원율)가 커져도 분자(순영업소득)가 함께 커지면 가치가 유지되거나 오를 수 있다.

  • 임대료 상승: 서울 오피스 임대가격지수는 2022년 1분기 100.07에서 2023년 4분기 102.47, 2024년 2분기 105.24로 꾸준히 올랐다. 같은 기간 서울 오피스 공실률은 7.1%에서 5.5%, 5.4%로 낮아졌다. 2023년 하반기에는 국고채 3년물 월평균 금리가 10월 4.031%까지 다시 올랐는데도 전국 오피스 자본수익률은 3분기 0.24%, 4분기 0.49%, 2024년 1분기 0.65%로 회복했다. 임대료 상승이 금리 부담을 일부 상쇄했을 수 있지만, 같은 해 11~12월 장기 금리가 빠르게 내려간 영향도 겹쳐 있어 원인을 하나로 나누기는 어렵다.
  • 공급 부족과 지역 차이: 신규 공급이 적은 지역은 공실률이 낮게 유지되고 임대인이 임대료 협상에서 유리해진다. 2022년 2분기부터 2023년 말까지 서울 강남 권역 오피스 공실률은 3.7~4.6%로 낮았고, 이 권역은, 도심·여의도·마포 권역과 달리 자본수익률이 한 번도 마이너스로 내려가지 않았다(2022년 4분기 0.24%, 2023년 1분기 0.25%, 2분기 0.21%).
  • 물가 연동 임대료: 임대료를 물가에 맞춰 올리는 계약이 많으면 인플레이션으로 금리가 오를 때 임대 소득도 함께 늘어난다. 금리 상승의 원인이 물가인지, 다른 요인인지에 따라 부동산에 미치는 영향이 달라진다.
  • 위험 프리미엄의 변화: 국고채 금리가 올라도 투자자들이 부동산 위험을 전보다 작게 보면 요구수익률이 덜 오른다. 반대로 경기 둔화 우려가 커지면 금리가 내려도 위험 프리미엄이 커져 가격이 떨어질 수 있다.
  • 감정평가 통계의 시차: 한국부동산원 수익률은 감정평가를 바탕으로 한 값이라 실제 거래가격보다 늦고 완만하게 움직이는 경향이 있다. 그래서 위 사례의 자본수익률 하락폭은 실제 시장에서 거래된 가격의 하락폭보다 작게 보일 수 있다. 매일 거래되는 상장 리츠의 주가는 금리 변화에 훨씬 빨리 반응한다.
  • 통계 표본의 변경: 한국부동산원은 2022년 1분기에 표본을 다시 설계했고, 표본 구성 변화로 수치가 달라질 수 있으니 시계열 해석에 유의하라고 안내한다. 이 문서의 표가 2022년 1분기부터 시작하는 것도 이 때문이다.

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최종 수정일 2026년 10월 9일
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