그레이필드 (Greyfield)
다른 명령
그레이필드(Greyfield)는 기존에 개발되어 사용되던 상업·소매·업무시설 등의 부지 또는 시설이 경제적 기능이나 경쟁력을 상당 부분 상실하여 재개발 또는 재활성화의 대상이 된 지역을 의미한다. 대표적으로 이용객이 감소한 쇼핑몰, 폐점한 대형 소매시설, 쇠퇴한 상업시설 및 기능이 저하된 도심 개발지 등이 사례로 언급된다. 그레이필드는 완전히 개발되지 않은 그린필드(Greenfield)와 달리 기존 건축물이나 도로, 주차장, 전력·상하수도 등 기반시설이 이미 존재할 수 있다는 특징이 있다. 다만 기존 시설의 활용 가능성과 기반시설의 상태는 개별 부지에 따라 크게 달라지므로, 그레이필드라고 해서 항상 개발 비용이나 사업 위험이 낮은 것은 아니다.
- 기존에 개발·이용되었지만 경제적 기능이나 경쟁력이 쇠퇴한 부지 또는 시설
- 쇠퇴한 쇼핑몰, 폐점한 대형 소매시설, 노후 상업시설 등이 대표적인 사례
- 기존 건축물이나 기반시설을 재활용할 수 있는 가능성이 있음
- 재개발, 용도 전환 및 도시 재생의 대상으로 활용될 수 있음
주요 특징
그레이필드는 과거에 개발된 이력이 있기 때문에 도로, 주차장, 전력, 상하수도 및 통신시설과 같은 기반시설이 이미 구축되어 있는 경우가 많다. 이러한 기존 시설을 재활용할 수 있다면 신규 부지를 처음부터 개발하는 것보다 일부 개발 비용과 공사 기간을 줄일 수 있다.
또한 기존 개발지의 입지적 특성을 활용할 수 있다는 장점이 있다. 과거에 상업시설이나 업무시설이 운영되었던 지역은 일정 수준의 교통 접근성이나 인구 기반을 갖추고 있는 경우가 있기 때문에, 기존 용도를 유지하거나 새로운 용도로 전환하는 방식의 재개발이 가능하다. 다만 기존 건축물과 기반시설의 노후화, 현재의 용도지역 및 건축규제, 주차 및 교통 여건 등에 따라 재개발의 경제성이 달라질 수 있다. 기존 시설이 존재한다는 사실만으로 신규 개발보다 유리하다고 판단하기는 어렵다.
그레이필드와 브라운필드
그레이필드와 브라운필드(Brownfield)는 모두 기존에 개발되었던 부지의 재개발과 관련하여 사용되지만, 강조하는 특성이 다르다.
그레이필드는 주로 경제적 또는 기능적으로 쇠퇴한 기존 개발지를 의미한다. 대표적으로 쇠퇴한 쇼핑몰이나 폐점한 대형 소매시설 등이 이에 해당할 수 있다.
브라운필드는 산업시설 등의 이전이나 폐쇄 이후 토양 및 지하수 오염과 같은 환경 문제가 발생했거나 그러한 가능성이 있는 부지를 재개발하는 맥락에서 주로 사용된다.
그레이필드라고 해서 환경오염 위험이 없다는 의미는 아니다. 과거 토지 이용에 따라 환경조사가 필요할 수 있으며, 실제 개발 과정에서는 토양오염, 석면 등 기존 시설과 관련된 환경 및 안전 문제를 별도로 검토해야 한다.
그레이필드와 그린필드
그린필드(Greenfield)는 기존 개발이 거의 이루어지지 않은 토지를 새로운 개발사업에 활용하는 것을 의미한다. 반면 그레이필드는 이미 개발된 토지와 시설을 재활용하거나 재개발하는 데 초점을 둔다.
그린필드 개발에서는 토지 조성, 기반시설 구축 및 신규 건축 등에 상당한 비용이 필요할 수 있다. 그레이필드 개발에서는 기존 시설을 활용할 가능성이 있지만, 기존 건축물의 노후화나 철거·개조 비용이 추가될 수 있다. 두 방식 중 어느 것이 경제적으로 유리한지는 토지 가격, 기존 시설의 상태, 개발규제, 철거 및 개조 비용, 인허가 조건 및 예상 수익 등을 종합적으로 비교하여 판단해야 한다.
금융 및 투자 관점
그레이필드 개발의 투자 기회는 기존 자산의 현재 가치와 재개발 이후 예상되는 가치 사이의 차이에서 발생할 수 있다. 예를 들어 쇠퇴한 쇼핑몰을 매입한 후 주거시설, 복합용도시설 또는 다른 상업시설로 전환하는 경우 기존 부지와 기반시설을 활용하면서 새로운 수요에 맞는 자산으로 재구성할 수 있다.
투자자는 일반적으로 기존 자산의 매입가격뿐만 아니라 철거비, 리모델링 또는 신축 비용, 인허가 비용, 금융비용 및 공사기간을 포함한 총사업비를 분석해야 한다. 또한 개발 이후 예상 임대료와 매각가치 등을 바탕으로 내부수익률(IRR), 순현재가치(NPV) 및 개발이익 등을 검토할 수 있다.
주요 개발 전략
그레이필드 개발에서는 기존 시설의 상태와 새로운 시장 수요에 따라 여러 가지 전략이 활용될 수 있다.
재개발은 기존 건축물을 철거하고 동일 부지에 새로운 시설을 건설하는 방식이다. 기존 건축물을 활용하기 어려운 경우 선택할 수 있다.
재활용 및 리모델링은 기존 건축물의 구조와 시설을 최대한 활용하면서 내부 또는 외부를 개선하는 방식이다. 기존 시설의 구조적 상태와 새로운 용도에 필요한 건축 기준을 충족할 수 있는지가 중요한 검토 요소다.
용도 전환은 기존 시설의 용도를 새로운 수요에 맞게 변경하는 방식이다. 예를 들어 쇠퇴한 소매시설을 주거, 업무, 의료 또는 복합용도시설 등으로 전환할 수 있다. 다만 실제 용도 변경 가능 여부는 해당 지역의 도시계획 및 건축 관련 규정에 따라 달라진다.
투자 시 고려사항
첫째, 쇠퇴 원인을 분석해야 한다. 해당 자산의 가치 하락이 단순한 시설 노후화 때문인지, 인구 감소나 상권 이동 등 구조적인 수요 변화 때문인지 파악할 필요가 있다. 후자의 경우 단순한 리모델링만으로 자산의 경쟁력을 회복하기 어려울 수 있다.
둘째, 기존 시설의 상태를 조사해야 한다. 구조물뿐만 아니라 전기·기계설비, 상하수도, 냉난방 시스템 및 주차시설 등의 상태를 확인하고 재사용과 철거 중 어느 쪽이 경제적인지 분석해야 한다.
셋째, 환경 및 안전 위험을 확인해야 한다. 과거 토지 이용에 따라 토양 및 지하수 오염, 석면, 유해물질 등의 문제가 존재할 수 있으며, 이에 따른 조사 및 복구 비용이 사업성에 영향을 미칠 수 있다.
넷째, 용도 및 개발규제를 확인해야 한다. 투자자가 원하는 새로운 용도로 개발하기 위해 용도지역 변경이나 건축허가 등이 필요한 경우 사업기간과 비용이 증가할 수 있다.
다섯째, 시장 수요를 검토해야 한다. 기존 시설이 쇠퇴한 원인이 구조적인 수요 감소라면 동일한 용도로 재개발하는 것보다 새로운 수요에 맞는 용도 전환이 필요할 수 있다.
실무 예시
한 투자자가 이용객 감소로 영업을 중단한 대형 쇼핑몰을 매입했다고 가정할 수 있다. 투자자는 기존 건물의 구조적 상태와 주차시설, 교통 접근성 및 주변 인구를 분석한 뒤 기존 쇼핑몰을 그대로 운영하는 것보다 주거와 상업시설이 결합된 복합용도 개발로 전환하는 것이 경제적으로 유리하다고 판단할 수 있다.
이 경우 투자자는 기존 건물의 재활용 가능성과 철거 비용을 비교하고, 새로운 개발계획에 필요한 인허가 및 공사비를 산정한 뒤 예상 임대수익과 매각가치를 바탕으로 사업의 경제성을 평가한다. 이와 같은 사례에서 그레이필드의 투자 가치는 토지가격 상승보다 쇠퇴한 기존 개발지에 새로운 용도와 수요를 연결하여 자산가치를 재창출할 수 있는 가능성에서 발생한다.
출처
- Congress for the New Urbanism (CNU), Robert Steuteville, 「Reinventing the suburbs one greyfield at a time」(2001.12.1) — 쇠퇴한 그레이필드 몰을 보행 친화적 주거지·대중교통 지향 개발로 재개발하는 사례와 CNU 보고서 Greyfields No More. https://www.cnu.org/publicsquare/reinventing-suburbs-one-greyfield-time
- BuildingGreen, 「Greyfield Malls: Redevelopment Opportunity」(2001.4.1) — 버려지거나 회복 불가능하게 쇠퇴한 소매 몰을 CNU가 "greyfield malls"로 명명, PwC의 CNU Greyfields Mall Study 분석. https://www.buildinggreen.com/news-analysis/greyfield-malls-redevelopment-opportunity
- U.S. Environmental Protection Agency (EPA), 「Brownfields and Land Revitalization」 — 오염된 부지의 평가·정화·재사용을 지원하는 브라운필드 프로그램(그레이필드와 대비되는 브라운필드 개념). https://www.epa.gov/brownfields