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집값이 오르면 가계부채와 소비는 어떻게 되나

최종 수정 2026년 10월 9일 · 투자위키 운영진 검수
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집값이 오르면 집을 가진 가계는 자산이 늘어 씀씀이를 늘릴 여유가 생긴다. 반대로 앞으로 집을 사려는 가계는 더 큰 돈을 빌리거나 더 오래 모아야 해서 지금 쓸 돈을 줄인다. 두 힘이 함께 작용하기 때문에 집값 상승이 소비를 늘리는지 줄이는지는 한마디로 정해지지 않는다. 한국은행 연구자들의 분석에서는 한국에서 집값 상승이 소비를 늘리는 힘(자산효과)은 약하고, 빚과 원리금 부담이 소비를 누르는 힘이 젊은층을 중심으로 뚜렷하게 나타났다. 이 문서는 집값 상승이 주택 관련 대출과 가계부채를 거쳐 가계의 소비 여력으로 이어지는 과정을 따라가고, 집값과 가계부채가 따로 움직인 시기도 살펴본다.

핵심요약
  • 집값 상승 → 주택 구입·전세 자금 대출 증가 → 가계부채와 원리금 부담 증가 → 소비 여력 감소의 경로와, 집값 상승 → 보유 자산 증가 → 소비 증가(자산효과)의 경로가 함께 작용한다.
  • KB 주택매매가격지수(전국)가 2019년 12월부터 2021년 12월까지 24.6% 오르는 동안, 한국은행 가계신용 잔액은 1,600.1조 원에서 1,861.3조 원으로 261.2조 원 늘었다.
  • 한국은행 이슈노트(주진철·윤혁진, 2026)는 집값이 오를 때 50세 미만의 소비는 유의하게 줄고, 고령층은 변화가 크지 않거나 일부 늘어난다고 분석했다.
  • 늘 함께 움직이지는 않는다. 2022년 하반기부터 2023년까지 집값이 내리는 동안에도 주택관련대출은 정책 모기지를 중심으로 늘었고, 2017~2019년과 2025년 하반기에는 대출 규제로 집값과 대출 증가세가 따로 움직였다.

한눈에 보는 흐름

집값 상승
매매가격과 함께 전세가격도 오르는 경우가 많다
↙ ↘
집을 가진 가계: 자산가치 증가
팔지 않아도 순자산이 늘어난다
↓
담보가치 상승
같은 집으로 더 많이 빌릴 수 있게 된다
↓
소비 증가 요인
자산효과, 한국에서는 크지 않다는 분석이 많다
집을 사려는 가계: 필요 자금 증가
계약금을 더 모으고 대출을 더 받아야 한다
↓
가계부채·원리금 증가
LTV·DSR 규제가 빌릴 수 있는 한도를 정한다
↓
소비 감소 요인
갚을 돈과 모을 돈이 늘어 쓸 돈이 준다

두 가계의 계산 (가상 예시)

50대 A씨는 대출 없이 시가 5억 원짜리 집에 산다. 1년 사이 비슷한 집의 값이 10% 올라 5억 5,000만 원이 되었다. A씨의 순자산은 5,000만 원 늘었지만, 집을 팔거나 담보로 돈을 빌리지 않는 한 손에 들어오는 현금은 없다. 앞으로 쓸 수 있는 돈이 늘었다고 느껴 외식이나 여행을 조금 늘릴 수는 있다. 이것이 자산효과다.

30대 B씨는 전세로 살면서 같은 종류의 집을 사려고 한다. 집값의 70%를 대출로, 나머지 30%를 모은 돈으로 낼 계획이다. 집값이 5억 원일 때는 1억 5,000만 원을 모으고 3억 5,000만 원을 빌리면 되었다. 금리 연 4%, 30년 원리금균등상환이면 매달 약 167만 원을 갚는다. 집값이 5억 5,000만 원이 되면 모아야 할 돈은 1억 6,500만 원으로 1,500만 원 늘고, 대출은 3억 8,500만 원이 되어 매달 상환액이 약 184만 원으로 17만 원가량 늘어난다. B씨는 계약금을 더 모으려고, 집을 산 뒤에는 늘어난 원리금을 갚으려고 소비를 줄인다. 전세가격까지 함께 오르면 집을 사기 전에도 보증금을 올려 주느라 쓸 돈이 줄어든다. 아래 단계들은 이 두 계산을 경제 전체로 넓혀 본 것이다.

단계별로 따라가기

1. 집값 상승 → 주택 관련 대출 증가

집값이 오르면 같은 집을 사는 데 더 큰 대출이 필요하다. 한국은행 가계신용 통계에서 주택 구입과 전세 자금 대출은 '주택관련대출'로 묶인다. 한국은행은 이 항목을 '개별주택담보대출, 전세자금대출 및 집단대출의 합'으로 정의하며, 2026년 5월 발표부터 이용자의 혼동을 줄이기 위해 이름을 '주택담보대출'에서 '주택관련대출'로 바꿨다. 담보가치가 오르면 이미 집을 가진 가계도 같은 LTV 안에서 더 많이 빌릴 수 있다. 가계신용은 가계대출에 신용카드 사용액 같은 판매신용을 더한 것으로, 2026년 2분기 말 잔액은 2,019.8조 원(잠정)이다.

2. 전세가 가계부채 통계에 잡히는 방식

전세 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출은 가계신용의 주택관련대출에 이미 포함되어 있다. 한국은행은 2026년 5월부터 이 가운데 예금은행 전세자금대출을 참고 항목으로 따로 공표하며, 2026년 2분기 말 잔액은 163.7조 원이다. 주택도시기금 재원으로 나간 버팀목 대출 등은 이 참고 항목에 들어가지 않는다. 반면 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금 자체는 금융기관 대출이 아니어서 가계신용에 잡히지 않는다. 한국은행 금융안정보고서(2026년 6월)는 전세를 집주인이 주택을 담보로 세입자에게 돈을 빌리는 일종의 레포 거래로 보고 임대보증금을 부채에 더해 분석했는데, 이 기준으로 2025년 3월 말 부채를 가진 1,316만 가구의 부채는 2,129.5조 원이었고 다주택 가구는 부채의 절반 이상이 임대보증금이었다. 가계신용만 보면 전세를 낀 부채의 일부가 빠진다는 뜻이다.

3. 가계부채 증가 → 원리금 부담

빚이 늘면 매달 갚아야 할 원금과 이자도 늘어난다. 대출을 받은 뒤 금리가 오르면 부담은 더 커진다. 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 DSR(총부채원리금상환비율)이라고 하며, 정부는 이 비율과 DTI·LTV로 대출 한도를 관리한다. 차주단위 DSR은 2021년 7월 1단계, 2022년 1월 2단계, 2022년 7월 3단계로 넓혀졌고, 2024년 2월 26일부터는 미래 금리 상승 가능성을 반영해 금리를 더 얹어 한도를 계산하는 스트레스 DSR이 단계적으로 도입되어 2025년 7월 1일 3단계(스트레스 금리 1.5%)가 시행되었다.

4. 원리금 부담 → 소비 여력

원리금으로 나가는 돈이 늘면 소비에 쓸 수 있는 돈이 줄어든다. 한국은행 이슈노트(오태희 외, 2022)는 가계 미시자료를 분석해 DSR이 1%포인트 오를 때 전체 가구의 연간 소비가 평균 0.37% 둔화된다고 추정했다. 또 다른 이슈노트(장훈 외, 2026)는 DSR이 높아질수록 소비가 둔화되다가 46%를 넘으면 줄어드는 패턴을 확인했고, 2025년 기준 부채를 가진 가구의 11.1%가 이 선을 넘어 채무상환 부담으로 소비에 제약을 받는다고 추정했다. 이 비중은 소득 1분위에서 2021년 11.4%에서 2025년 14.5%로 늘었다.

5. 자산효과: 소비를 늘리는 쪽의 힘

집값 상승이 소비를 늘리는 경로도 있다. 한국은행 이슈노트(주진철·윤혁진, 2026)는 집값 상승이 소비에 미치는 경로를 넷으로 나눴다. 자산가치 상승으로 기대소득이 늘어 소비가 늘어나는 자산효과, 담보가치 상승으로 빌릴 수 있는 돈이 늘어 소비가 늘어나는 유량효과가 소비를 늘리는 쪽이다. 주택 구입 차입이 커져 원리금 부담이 소비를 누르는 저량효과, 무주택자나 더 넓은 집으로 옮기려는 가계가 계약금을 모으려고 소비를 줄이는 투자효과가 소비를 줄이는 쪽이다. 연구자들은 상반된 경로가 섞여 있어 전체 소비 효과는 자산효과만 볼 때보다 작을 가능성이 크다고 설명했다.

실제 사례: 2020~2021년 집값 급등기

아래 표는 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 공표된 KB 주택매매가격지수와 가계신용 통계를 정리한 것이다. 지수는 2026년 1월=100 기준이며, 증감률은 지수로 계산했다. 가계신용은 분기 말 잔액이다.

집값과 가계신용
구간 KB 주택매매가격지수
(전국, 기간 말)		 가계신용
(조 원, 기간 말)		 주택관련대출
(조 원, 기간 말)
2019년 12월 → 2021년 12월 84.8 → 105.7 (+24.6%) 1,600.1 → 1,861.3 (+261.2) 843.3 → 985.4 (+142.1)
2022년 6월 → 2023년 12월 106.9 → 98.9 (−7.5%) 1,866.6 → 1,882.6 (+16.1) 1,003.2 → 1,066.2 (+63.0)
2016년 12월 → 2019년 12월 81.0 → 84.8 (+4.7%)
서울 아파트 +23.0%		 1,342.5 → 1,600.1 (+257.6) 715.7 → 843.3 (+127.6)
2025년 6월 → 2025년 12월 98.7 → 99.8 (+1.1%)
서울 아파트 +7.1%		 1,950.0 → 1,979.1 (+29.1) 1,151.0 → 1,170.6 (+19.6)

집값과 가계부채가 함께 늘었다

KB 주택매매가격지수(전국)는 2019년 12월 84.8에서 2021년 12월 105.7로 24.6% 올랐고, 서울 아파트는 31.6% 올랐다. 같은 기간 가계신용 잔액은 1,600.1조 원에서 1,861.3조 원으로 261.2조 원(16.3%) 늘었다. 그 가운데 주택관련대출이 142.1조 원 늘었고, 예금은행 전세자금대출도 98.7조 원에서 162.0조 원으로 늘었다. 매매가격과 함께 전세가격도 오르면서 세입자의 대출도 불어난 것이다. 신용대출 등이 포함된 기타대출도 109.0조 원 늘었다.

같은 시기 소비는 늘지 않았다

같은 시기 소비 지표는 집값만큼 움직이지 않았다. 국가데이터처(옛 통계청) 가계동향조사에서 전국 1인 이상 가구의 평균소비성향(처분가능소득 가운데 소비지출의 비율)은 2019년 4분기 71.2%에서 2021년 4분기 67.3%로 낮아졌고, 2022년 1분기에는 65.6%였다. 한국은행 국민계정에서 민간소비 실질 증감률은 2020년 −4.6%, 2021년 3.7%였다. 이 시기에는 코로나19로 대면 소비가 막힌 영향이 커서 집값과 소비의 관계만 따로 떼어 볼 수는 없다. 다만 한국은행 이슈노트(주진철·윤혁진, 2026)도 한국은 주택자산가치/소득 비율이 오르는 동안 평균소비성향이 떨어지는 음(−)의 상관관계가 주요국 가운데 상대적으로 크게 나타났고, 미국은 양(+)의 관계였다고 밝혔다.

같은 이슈노트는 가계금융복지조사 미시자료로 소비의 주택가격 탄력성(집값이 1% 오를 때 소비의 변화율)을 연령별로 추정했다. 25~39세는 −0.301, 40~49세는 −0.180으로 통계적으로 유의한 음(−)의 값이었고, 65~69세는 0.135로 제한적인 양(+)의 값이었으며, 50~64세와 70세 이상은 유의하지 않았다. 연구자들은 집값 상승 시 젊은층은 계약금 마련을 위한 저축과 차입 부담으로 소비가 줄고, 집을 가진 고령층은 자산효과가 우세하다고 해석했다. 구조모형 모의실험에서는 집값이 5% 오를 때 가계 후생이 50세 미만은 0.23% 줄고 50세 이상은 0.26% 늘었다. 이 이슈노트는 한국은행의 공식 견해가 아니라 집필자 개인의 견해다.

집값과 가계부채가 따로 움직인 때

2022~2023년: 집값은 내렸는데 주택관련대출은 늘었다

한국은행은 2021년 8월 26일부터 2023년 1월 13일까지 기준금리를 10차례 올려 0.50%에서 3.50%로 높였다. KB 주택매매가격지수(전국)는 2022년 6월 106.9를 고점으로 2023년 12월 98.9까지 7.5% 내렸고, 서울 아파트는 2022년 7월부터 2023년 8월까지 10.2% 내렸다. 그런데 주택관련대출은 2022년 2분기 말 1,003.2조 원에서 2023년 4분기 말 1,066.2조 원으로 63.0조 원 늘었다. 같은 기간 기타대출이 53.8조 원 줄어 가계신용 전체는 16.1조 원 느는 데 그쳤다.

주택관련대출이 늘어난 데는 정책 모기지의 영향이 컸다. 금융위원회는 9억 원 이하 주택에 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 DSR을 적용하지 않고 고정금리로 빌려주는 특례보금자리론을 2023년 1월 30일부터 1년 한시로 운영한다고 발표했다. 한국은행 통계에서 주택금융공사와 주택도시기금의 정책대출 잔액은 2022년 말 242.8조 원에서 2023년 말 302.9조 원으로 60.0조 원 늘었다. 집값이 내려도 대출 제도와 금리 조건에 따라 주택 관련 부채는 늘 수 있다.

2017~2019년: 서울 집값은 올랐지만 가계부채 증가세는 꺾였다

KB 주택매매가격지수에서 서울 아파트는 2016년 12월부터 2019년 12월까지 23.0% 올랐지만 전국 지수는 4.7% 오르는 데 그쳤다. 가계신용 증가율(연말 잔액 기준 전년 대비)은 2016년 11.6%에서 2017년 8.1%, 2018년 5.9%, 2019년 4.1%로 해마다 낮아졌다. 이 시기 정부는 대출 규제를 잇달아 강화했다. 2017년 8·2 대책으로 투기지역·투기과열지구의 LTV·DTI를 40%로 낮췄고(감독규정 2017년 8월 23일 시행), 2018년 9·13 대책으로 규제지역에서 2주택 이상 가구의 주택 구입용 주택담보대출을 금지했으며(9월 14일 매매계약분부터), 2019년 12·16 대책으로 투기지역·투기과열지구의 시가 15억 원 초과 아파트 구입용 주택담보대출을 금지했다(12월 17일 시행). 오르는 지역의 대출이 막히면 집값과 가계부채가 같은 속도로 움직이지 않는다.

2025년 하반기: 대출 한도가 묶인 뒤

금융위원회는 2025년 6월 27일 수도권·규제지역의 주택 구입용 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 가계부채 관리 강화 방안을 발표해 6월 28일부터 시행했다. 이후 주택관련대출의 분기 증가액은 2025년 2분기 15.1조 원에서 3분기 12.4조 원, 4분기 7.2조 원으로 줄었다. 같은 기간 KB 지수로 서울 아파트는 2025년 6월부터 12월까지 7.1% 올랐고 전국 지수는 1.1% 올랐다. 정부는 10월 15일 시가 15억 원 초과 주택의 한도를 2억~4억 원으로 더 낮추고 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한을 3%로 높였다(10월 16일 시행). 대출이 막혀 빌리지 못한 만큼은 집값이 올라도 가계부채 통계에 나타나지 않고, 현금이나 전세보증금 등 다른 자금이 그 자리를 채운다.

예외와 한계

  • 집값이 오르는 이유: 소득과 고용이 좋아서 집값이 오른다면 소비도 함께 늘 수 있다. 이때 소비 증가는 집값이 아니라 소득 때문일 수 있어, 두 지표가 함께 움직였다고 인과관계가 있다고 볼 수는 없다.
  • 오를 때와 내릴 때의 차이: 한국은행 이슈노트(조병수 외, 2021)는 주택가격 변동이 실물경기에 미치는 영향이 상승 시에는 유의하지 않았고 하락 시에는 유의했으며, 가계부채 수준이 높을수록 하락의 영향이 더 커진다고 분석했다.
  • 금리: 같은 부채라도 금리가 오르면 원리금 부담이 커진다. 2022~2023년처럼 집값이 내리는 시기에도 금리가 높으면 소비 여력은 줄어들 수 있다. 금리 결정 과정은 물가가 오르면 기준금리는 어떻게 되나에서 다룬다.
  • 누가 집을 가졌나: 같은 집값 상승도 유주택 고령층에게는 자산 증가, 무주택 젊은층에게는 부담 증가로 나타난다. 경제 전체의 소비 효과는 가계 구성에 따라 달라진다.
  • 통계의 범위: 가계신용에는 전세보증금이 포함되지 않고, 예금은행 전세자금대출 참고 항목에는 주택도시기금 재원 대출이 빠진다. 어느 통계를 쓰느냐에 따라 전세와 관련된 부채의 크기가 달라진다.
  • 정책 변화: LTV·DSR 한도, 스트레스 금리, 정책 모기지 공급은 자주 바뀐다. 규제가 바뀐 시점 전후의 통계는 같은 기준으로 비교하기 어렵다.
  • 지수의 선택: 이 문서는 KB 주택매매가격지수를 썼다. 한국부동산원 주택가격지수는 표본과 조사 방식이 달라 같은 기간의 상승률이 다르게 나올 수 있다.

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출처

문서 정보
정보 기준일 2026년 6월 말 기준(가계신용 잔액·전세자금대출)
최종 수정일 2026년 10월 9일
검수일 2026년 9월 29일
검수 상태 검수 완료
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