지역사회토지신탁 (Community Land Trust)
다른 명령
지역사회토지신탁(Community Land Trust, CLT)은 비영리 조직이 토지를 소유하고, 그 토지 위의 주택을 개인이나 가구가 소유하거나 이용하도록 하는 방식으로 장기적인 주거비 부담을 낮추는 주택 공급 및 토지 관리 모델이다. 토지와 건물의 소유권을 분리함으로써 토지 가치 상승분이 주택 가격에 전부 반영되는 것을 제한하고, 주택의 재판매 가격에 일정한 제한을 두어 저렴한 주택을 장기간 유지하는 것이 핵심이다. 일반적으로 주택 소유자는 CLT와 장기 지상권 또는 토지임대차(ground lease) 계약을 체결하며, 계약에는 주택의 사용, 유지관리, 재판매 등에 관한 권리와 의무가 규정된다. CLT는 단순한 임대주택 공급 방식과 달리 거주자가 건물에 대한 소유권을 보유하면서 일정 수준의 자산 형성 기회를 가질 수 있다는 특징이 있다. 다만 재판매 가격이 시장 가격보다 낮게 유지되도록 설계되기 때문에 일반적인 주택 소유와 동일한 수준의 자본이득을 얻는 구조는 아니다. 재판매 가격은 각 CLT가 정한 공식에 따라 결정되며, 주택 가치 상승분 중 일정 부분만 기존 소유자에게 귀속되도록 설계할 수 있다.
- 비영리 조직이 토지를 소유하고 주택 소유자에게 장기간 토지를 임대하는 구조를 활용한다
- 토지와 건물의 소유권을 분리하여 주택 구입에 필요한 초기 비용을 낮출 수 있다
- 재판매 가격에 제한을 두어 주택이 이후에도 소득 요건을 충족하는 가구에게 저렴하게 공급되도록 한다
- 정부 보조금, 공공 토지, 민간 자금 및 비영리 재원 등이 결합되어 사업이 추진되는 경우가 많다
지역사회토지신탁의 운영 구조
토지 소유: CLT는 토지를 직접 매입하거나 정부 및 기타 기관으로부터 토지를 확보한 후 장기간 보유한다. 주택 소유자는 토지 자체를 소유하지 않고 CLT와 장기적인 토지임대차 계약을 체결하여 해당 주택을 사용할 권리를 확보한다. 미국의 전형적인 CLT에서는 99년과 같은 장기 지상권 계약이 활용되기도 한다. 건물 소유: 주택 구매자는 토지 위에 있는 건물 또는 주택에 대한 소유권을 보유한다. 이에 따라 일반적인 임차인과 달리 주택의 사용권뿐만 아니라 일정한 자산 지분을 보유할 수 있으며, 주택담보대출을 활용하는 구조도 가능하다. 재판매 제한: 주택을 매각할 때는 CLT와 체결한 계약에 따라 재판매 가격을 산정한다. 재판매 공식은 시장가격 상승률, 주택의 개선 비용, 최초 구입가격 또는 특정 지수 등을 반영하는 방식으로 다양하게 설계될 수 있으며, 현재 소유자의 자산 형성과 다음 구매자의 affordability 사이의 균형을 목적으로 한다. 거버넌스 및 관리: CLT는 지역 주민, 주택 소유자 및 공익을 대표하는 구성원이 이사회에 참여하는 형태로 운영될 수 있다. 또한 주택의 유지관리, 계약 준수, 재판매 과정 등에 지속적으로 관여하여 저렴한 주택의 장기적인 공급을 관리한다.
금융 및 부동산 분석에서의 주요 검토 사항
토지와 건물의 가치 분리: CLT의 경제성을 분석할 때는 토지 가치와 건물 가치를 구분해야 한다. CLT가 토지를 계속 보유하면 토지 가격 상승분의 상당 부분이 주택 가격에 반영되지 않으므로, 일반적인 시장가격 주택과 자산가치 상승 구조가 다르다. 재판매 공식의 구조: 투자 및 사업성 분석에서는 재판매 가격을 결정하는 공식이 기존 소유자의 자산 형성과 향후 주택의 affordability에 어떤 영향을 미치는지 검토해야 한다. 재판매 공식에 따라 기존 소유자가 얻을 수 있는 자본이득의 규모가 달라질 수 있다. 사업의 자금 구조: CLT 사업은 토지 취득비와 건설비를 충당하기 위해 정부 보조금, 공공 토지, 민간 기부금, 저리 대출 및 기타 주택 금융 수단을 조합할 수 있다. 따라서 사업성을 분석할 때는 초기 토지 취득 비용뿐 아니라 보조금과 외부 자금의 규모 및 지속 가능성을 함께 검토해야 한다. 장기적인 운영 능력: CLT는 주택을 공급한 이후에도 토지 소유자로서 유지관리와 재판매 과정에 관여하기 때문에 운영 조직의 재무 건전성과 관리 역량이 중요하다. 장기간에 걸쳐 affordability를 유지하려면 안정적인 운영 재원과 효과적인 거버넌스가 필요하다.
실무 예시
한 지방정부가 저소득 및 중간소득 가구의 주택 구입 부담을 낮추기 위해 공공 토지를 지역사회토지신탁에 이전했다고 가정할 수 있다. CLT는 해당 토지를 계속 보유하고, 주택 구매자는 건물에 대한 소유권을 취득하는 동시에 CLT와 장기 토지임대차 계약을 체결한다. 주택 구매자는 토지 가격을 포함한 일반적인 시장가격보다 낮은 비용으로 주택을 취득할 수 있으며, 향후 주택을 매각할 때에는 CLT가 정한 재판매 공식이 적용된다.
예를 들어 해당 공식이 주택 가격 상승분의 일부만 기존 소유자에게 귀속하도록 설계되어 있다면, 기존 소유자는 일정한 자본이득을 얻으면서도 주택은 다음 소득 요건 충족 가구에게 상대적으로 저렴한 가격으로 공급될 수 있다. 이처럼 CLT는 동일한 공공 또는 비영리 보조금이 주택이 매각될 때 사라지지 않고 다음 구매자에게 이전되는 구조를 만들 수 있다는 특징이 있다.
장점
CLT의 가장 중요한 장점은 저렴한 주택의 공급 효과를 장기간 유지할 수 있다는 점이다. 일반적인 주택 보조 프로그램에서는 주택이 매각되면서 보조금의 효과가 소멸할 수 있지만, CLT는 토지 소유권을 계속 유지하고 재판매 가격을 제한함으로써 동일한 주택이 이후에도 저렴한 주택으로 활용될 가능성을 높인다.
토지와 건물의 소유권을 분리하면 주택 구매자가 토지 가격 상승의 영향을 일부 피하면서 건물에 대한 소유권을 확보할 수 있다. 이에 따라 시장가격 주택을 구입하기 어려운 가구에게 주택 소유의 기회를 제공하면서도 일정 수준의 자산 형성을 가능하게 하는 공유지분형 주택 모델로 활용될 수 있다.
CLT는 지역사회 참여를 기반으로 운영될 수 있다는 점도 특징이다. 전형적인 CLT에서는 주택 소유자, 지역 주민 및 공익을 대표하는 이해관계자가 거버넌스에 참여함으로써 토지와 주택이 지역사회의 장기적인 주거 목적에 맞게 관리되도록 한다.
리스크
CLT의 주요 한계는 일반적인 시장가격 주택보다 주택의 자본이득과 유동성이 제한될 수 있다는 점이다. 재판매 가격 공식에 따라 주택 가격 상승분의 일부만 기존 소유자에게 귀속되기 때문에, 주택 소유자가 시장가격 주택과 동일한 수준의 자본이득을 얻기는 어렵다. 이는 CLT가 affordability의 지속성을 확보하기 위해 의도적으로 선택하는 구조이기도 하다.
다만 주택 소유자는 토지를 직접 소유하지 않기 때문에 일반적인 단독 소유 주택과 다른 법적·금융적 구조를 이해해야 한다. 토지임대차 계약의 조건, 재판매 제한, 유지관리 의무 및 대출기관의 권리 등이 주택의 금융 가능성에 영향을 미칠 수 있다.
CLT 자체의 운영 역량도 중요한 위험 요인이다. 토지를 장기간 보유하면서 주택의 유지관리와 재판매를 관리해야 하기 때문에 조직의 재무 건전성, 관리 능력 및 거버넌스가 부족하면 장기적인 affordability 유지에 어려움이 발생할 수 있다. 또한 토지 취득과 주택 건설에 공공 및 민간 지원이 필요한 경우가 많아 초기 자금 조달과 지속적인 운영 재원 확보가 중요한 과제가 된다.
'토지의 소유와 주거의 권리를 분리하는 구조'
지역사회토지신탁은 토지와 건물의 가치를 하나의 시장가격으로 취급하지 않고 분리하여 관리하는 방식으로 이해할 수 있다. 일반적인 주택 소유에서는 토지 가격이 상승하면 주택의 전체 가격도 함께 상승하지만, CLT에서는 토지를 공동체가 계속 보유하고 주택 소유자는 건물에 대한 권리를 갖는다.
이를 통해 토지 가치 상승으로 발생하는 이익을 현재 소유자에게 모두 귀속시키는 대신 일부를 공동체에 남겨 다음 주택 구매자의 affordability를 유지하는 구조가 만들어진다. 따라서 CLT의 핵심은 공공 또는 비영리 자원이 투입된 주택의 affordability를 재판매 이후에도 유지하는 데 있다.
출처
- 미국 연방법, 42 U.S.C. § 12704(26)(Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act, HOME 프로그램 정의 조항) — community land trust를 영리조직과 무관한 비영리단체·주·지방정부 등으로서 저·중소득층에게 영구적으로 저렴한 주택을 제공하기 위해 토지를 취득·보유하고, 토지임대차(ground lease)·증서 약정 등으로 30년 이상 affordability를 유지하며 우선매수권을 보유하는 주체로 정의. https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/12704
- 미국 연방법, 42 U.S.C. § 12773(Housing education and organizational support) — 주택도시개발부(HUD) 지원 대상에 CLT의 조직 지원·기술 지원과 CLT 설립 지원을 포함. https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/12773
- Yesim Sungu-Eryilmaz and Rosalind Greenstein, A National Study of Community Land Trusts, Lincoln Institute of Land Policy Working Paper, 2007 — 2006년 미국 CLT 186곳 조사, 토지임대 기간 20~99년 중 99년이 95%, 지수형·항목형·감정평가형 등 재판매 공식 유형, 전형적 3자 이사회 구조. https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/national-study-community-land-trusts
- John Emmeus Davis (ed.), The Community Land Trust Reader, Lincoln Institute of Land Policy, 2010 — CLT의 역사·구조·운영에 관한 논문 선집. https://www.lincolninst.edu/publications/books/community-land-trust-reader