블루 탑 롯 (Blue Top Lots)
다른 명령
블루 탑 롯(Blue Top Lots)은 주택 개발 등 토지 개발 과정에서 부지의 토공사(earthwork)가 상당 부분 완료되어 설계도면에 따른 목표 지반고(grade)가 형성된 상태의 개발용지를 지칭하는 용어다. 특히 미국의 주택 개발 및 토지 개발 실무에서 사용되며, 원지(Raw Land)나 미개발 토지보다 개발이 진행된 단계의 토지를 의미한다. 다만 블루 탑 롯이라는 용어는 법률이나 전국적으로 통일된 공식 개발 단계의 명칭은 아니며, 지역과 개발업체에 따라 구체적인 의미와 포함되는 공사 범위가 달라질 수 있다. 투자 또는 거래 과정에서는 해당 용어 자체보다 실제로 완료된 토목공사와 남아 있는 개발공사의 범위를 확인하는 것이 중요하다.
- 토지 개발 과정에서 목표 지반고에 맞춰 주요 토공사가 완료된 상태를 가리키는 실무 용어
- 일반적으로 미개발 토지보다 개발이 진행된 단계의 토지를 의미
- 상하수도, 전력, 도로 등 모든 기반시설이 완료된 피니시드 롯과는 구분됨
- 지역과 개발업체에 따라 구체적인 의미가 달라질 수 있으므로 실제 공사 완료 범위를 확인해야 함
주요 특징
블루 탑 롯의 핵심은 부지의 지형을 설계도면에서 요구하는 높이와 형태에 맞게 조정하는 토공사가 상당 부분 진행되었다는 점이다. 토지의 절토(Cut)와 성토(Fill), 정지 작업(Grading) 등을 통해 건축이나 추가 기반시설 공사를 진행할 수 있는 지반 조건을 만드는 과정이 포함될 수 있다.
다만 블루 탑 롯이라고 해서 모든 토목공사가 완료된 것은 아니다. 상하수도, 전력, 가스, 도로 포장, 연석 및 보도 등 후속 기반시설 공사가 남아 있을 수 있다. 실제 거래에서는 Blue Top이라는 명칭보다 어느 공사가 완료되었고 어느 공사가 남아 있는지를 구체적으로 확인해야 한다.
개발 단계에서의 위치
토지 개발은 원지(Raw Land)에서 시작하여 각종 인허가와 설계를 거친 후 토공사 및 기반시설 공사를 진행하는 방식으로 이루어진다. 그러나 실제 개발 순서와 용어는 프로젝트와 지역에 따라 달라질 수 있다.
일반적인 개념으로 보면 다음과 같이 이해할 수 있다.
- 원지(Raw Land): 개발되지 않았거나 개발을 위한 초기 단계의 토지
- 페이퍼 롯: 승인된 개발계획이나 설계상으로 구획된 개발용지. 실제 토목공사가 완료되었다는 의미는 아님
- 블루 탑 롯: 목표 지반고를 형성하기 위한 주요 토공사가 진행되거나 완료된 개발용지
- 피니시드 롯: 주택 또는 기타 건축물을 건설할 수 있도록 필요한 기반시설과 개발공사가 대부분 완료된 개발용지
이러한 구분은 업계의 일반적인 이해를 설명하기 위한 것으로, 실제 프로젝트의 개발 단계 명칭과 요건은 해당 프로젝트의 개발계획 및 계약서에 따라 달라질 수 있다.
금융 및 투자 관점에서의 가치
블루 탑 단계의 토지는 토공사가 이미 진행되었다는 점에서 미개발 토지와 차이가 있다. 개발자가 직접 토공사를 수행하는 경우 해당 비용과 공사 위험을 부담해야 하지만, 블루 탑 상태의 토지를 매입하면 일부 개발 작업이 완료된 상태에서 사업을 진행할 수 있다.
이에 따라 투자자는 토공사에 이미 투입된 비용뿐만 아니라 향후 남아 있는 기반시설 공사비와 개발 일정 등을 함께 고려해야 한다. 단순히 개발 단계가 높다는 이유만으로 토지 가치가 자동으로 증가하는 것은 아니며, 해당 지역의 주택 수요와 토지 가격, 개발비용 및 인허가 조건 등이 종합적으로 가치에 영향을 미친다.
투자 시 고려사항
첫째, 토공사 완료 범위를 확인해야 한다. 실제로 어느 구역의 절토와 성토가 완료되었는지, 설계도면상의 목표 지반고를 충족했는지를 측량 자료와 공사 기록을 통해 확인할 필요가 있다.
둘째, 지반 조건을 검토해야 한다. 성토가 이루어진 부지는 다짐 정도와 토질 조건에 따라 향후 건축공사에 필요한 추가적인 지반 개선 작업이 발생할 수 있다.
셋째, 잔여 개발비용을 확인해야 한다. Blue Top 상태라고 하더라도 도로, 상하수도, 전력, 가스 및 기타 기반시설 공사가 남아 있을 수 있으므로 전체 사업비를 기준으로 투자성을 판단해야 한다.
넷째, 인허가 및 개발 조건을 확인해야 한다. 토공사가 완료되었다고 해서 모든 개발 관련 승인이 완료되었다는 의미는 아니므로 개발계획, 건축 관련 승인 및 기반시설 설치 조건 등을 별도로 검토해야 한다.
생활 속 예시
부동산 개발회사는 주택 개발 예정 부지를 매입한 후 주요 토공사를 완료하여 목표 지반고를 형성했다. 이후 해당 부지에 필요한 도로와 상하수도 시설을 추가로 설치하고 주택 건설을 진행했다. 이 사례에서 토공사가 완료된 상태의 토지는 미개발 토지보다 개발이 진행된 단계에 있지만, 최종적으로 주택을 건설하기 위해서는 추가적인 기반시설 공사와 개발비용이 필요하다. 투자자는 이미 투입된 토공사 비용뿐만 아니라 남은 공사비와 예상 분양수익을 함께 분석해야 한다.
실무 예시
실무자들은 블루 탑 단계의 토지를 검토할 때 먼저 승인된 개발계획과 실제 현장의 지반 상태를 비교한다. 측량 자료를 통해 목표 지반고가 제대로 형성되었는지 확인하고, 토질 및 다짐 관련 자료를 검토하여 추가적인 지반 보강이 필요한지 판단한다. 상하수도, 전력, 도로 등 기반시설 공사의 진행 상황과 남은 비용을 확인한다. 마지막으로 개발 일정과 금융비용을 반영하여 최종적으로 피니시드 롯 상태까지 필요한 총 개발비를 산정한다.
출처
- Washington State Department of Transportation (WSDOT), Highway Surveying Manual (M 22-97), Chapter 15 "Construction Survey Procedures", 2005 — 설계 지반고(subgrade)를 표시하는 측량 말뚝을 "bluetops"라 부르고 정지(grading) 작업의 기준으로 쓰는 방식. 용어 "Blue Top"의 유래. https://wsdot.wa.gov/publications/manuals/fulltext/m22-97/chapter15.pdf