모기지 리츠 (Mortgage REITs)
다른 명령
모기지 리츠(mREITs)는 부동산을 직접 소유하고 운영하여 임대료 수익을 얻는 일반적인 주식형 리츠와 달리, 부동산 담보 대출 채권(모기지)이나 관련 파생상품에 투자하여 이자 수익을 창출하는 금융 중심의 리츠이다. 부동산 시장의 자금 공급자 역할을 수행한다고 이해하면 쉽다.
- 부동산 자산이 아닌 부동산 담보 대출 채권(모기지)에 투자
- 자산의 임대료가 아닌 대출 원리금(이자)에서 수익을 창출
- 높은 배당 수익률이 특징이나, 금리 변동성에 매우 취약함
- 부동산 금융 시장의 유동성을 공급하는 핵심 주체
주요 투자 방식
- 주택저당증권(MBS): 주택담보대출을 묶어서 만든 증권을 구매하여 이자 수익을 얻는다.
- 파생상품 투자: 모기지 관련 파생상품에 투자하여 수익을 추구하거나 금리 변동에 따른 리스크를 분산한다.
- 직접 대출: 부동산 개발자나 소유주에게 직접 담보 대출을 실행하고 이자를 수취한다.
주요 특징과 매력
- 높은 배당 수익률: 대출 이자를 수익원으로 하기 때문에 일반적인 주식형 리츠보다 높은 배당 수익률을 제시하는 경우가 많다.
- 시장 유동성 제공: 모기지 시장에 자금을 공급함으로써 부동산 매매가 원활하게 이루어지도록 돕는다.
- 이자 수익 중심: 부동산 운영 실적보다는 시중 금리와 대출 금리의 차이(스프레드)가 수익을 결정한다.
금융 및 투자 관점에서의 가치
- 포트폴리오 다변화: 실물 부동산 자산과 성격이 다르므로, 자산 배분 측면에서 주식형 리츠와 함께 투자하면 포트폴리오의 수익원을 다변화할 수 있다.
- 금리 전략의 도구: 금리가 안정적이거나 하락할 때 모기지 채권의 가치가 상승하여 큰 수익을 기대할 수 있다.
장점 및 리스크
모기지 리츠의 가장 큰 장점은 높은 배당 수익률이다. 하지만 리스크는 매우 크다. 가장 큰 리스크는 금리 변동이다. 시장 금리가 급격히 상승하면 모기지 채권의 가치는 하락하고, 대출 재조달 비용이 증가하여 수익성이 크게 악화된다. 또한 조기 상환 리스크가 있는데, 대출자들이 금리 변화에 따라 대출을 일찍 갚아버리면 예상했던 이자 수익이 사라져 리츠의 수익 구조가 무너질 수 있다. 주식형 리츠가 실물 자산이라는 방패를 가진 것과 달리, 모기지 리츠는 금융 상품의 변동성에 직접 노출되어 있다.
생활 속 예시
투자자 민준은 안정적인 임대 수익을 주는 주식형 리츠와 함께, 조금 더 높은 배당을 주는 모기지 리츠를 포트폴리오에 편입했다. 그는 금리가 오를 때는 모기지 리츠의 가치가 떨어질 수 있음을 인지하고, 전체 자산에서 모기지 리츠의 비중을 10퍼센트 이하로 제한했다. 금리가 오르는 시기에 모기지 리츠의 주가가 하락하자, 그는 이자 수익을 재투자하여 위기 상황을 슬기롭게 넘겼다.
실무 예시
실무자들은 모기지 리츠를 분석할 때 순이자마진을 본다. 조달 금리와 운용 금리의 차이가 얼마나 되는지가 곧 수익성이기 때문이다. 첫째, 연준의 금리 결정 속도를 모니터링하여 금리 인상기에는 비중을 줄이고 금리 안정기에는 비중을 늘리는 전략을 취한다. 둘째, 투자하는 MBS의 신용도를 확인해 부실 가능성이 낮은 우량 담보 위주의 리츠를 선별한다. 셋째, 금리 리스크를 방어하기 위해 파생상품을 통해 적절한 헤지 전략을 구사하는지 공시를 통해 확인한다.
출처