대출 한도 산정 (Loan Sizing)
다른 명령
대출 한도 산정(Loan Sizing)은 상업용 부동산 담보대출에서 대주가 빌려줄 수 있는 최대 금액을 정하는 과정이다. 대주는 담보인정비율(LTV), 부채상환액 비율(DSCR), 부채수익률(Debt Yield) 같은 기준마다 최대 대출액을 따로 계산하고, 그 가운데 가장 작은 값을 한도로 삼는다.
- 기준마다 "이 기준을 지키는 최대 대출액"을 계산한다
- LTV는 담보 가치, DSCR은 연 상환액, 부채수익률은 대출 원금에 견준 소득을 본다
- 가장 작은 값이 한도가 되고, 그 값을 만든 기준을 한도를 정하는 기준(binding constraint)이라고 부른다
- 금리, 캡레이트, 순영업소득이 바뀌면 한도를 정하는 기준도 바뀐다
세 기준의 계산식
- LTV 기준 최대 대출액 = 담보 평가액 × 최대 LTV
- DSCR 기준 최대 대출액 = 순영업소득 ÷ 최소 DSCR ÷ 저당 상수
- 부채수익률 기준 최대 대출액 = 순영업소득 ÷ 최소 부채수익률
저당 상수(mortgage constant, 대출 상수라고도 한다)는 연 상환액을 대출 원금으로 나눈 값이다. 금리와 상환기간이 정해지면 저당 상수가 정해진다. 금리 6.00%, 30년 원리금 균등 상환이면 저당 상수는 7.19%다.
미 통화감독청(OCC)의 편람은 소득을 내는 상업용 부동산 대출의 재무 약정으로 부채수익률, DSCR, LTV를 함께 들고 있다. 부채수익률을 쓸 때는 다른 기준과 함께 보고, 대출액이 적정한 DSCR과 LTV로 뒷받침되어야 한다고 설명한다.[1]
실무 계산: 하버포인트 오피스
하버포인트 오피스는 설명을 위해 만든 가상의 건물이다. 금리와 심사 기준은 가정이며 시장 통계가 아니다.
- 순영업소득(NOI) 연 300만 달러, 평가액 5,000만 달러 (캡레이트 6.0%)
- 대출 조건: 고정금리 6.00%, 30년 원리금 균등 상환 (저당 상수 7.19%)
- 심사 기준(가정): LTV 65% 이하, DSCR 1.25배 이상, 부채수익률 9.0% 이상. 자산 유형과 시장 상황에 따라 대주는 더 보수적인 기준을 적용하기도 한다.
| 기준 | 계산 | 최대 대출액 |
|---|---|---|
| LTV 65% | 50,000,000 × 65% | 32,500,000달러 |
| DSCR 1.25배 | 3,000,000 ÷ 1.25 ÷ 7.19% | 33,358,323달러 |
| 부채수익률 9.0% | 3,000,000 ÷ 9.0% | 33,333,333달러 |
세 값 가운데 가장 작은 3,250만 달러가 한도다. 이 건물에서는 LTV가 한도를 정한다. 한도까지 빌리면 DSCR은 1.28배, 부채수익률은 9.23%가 되어 나머지 두 기준에는 여유가 남는다. DSCR과 부채수익률 문서에서 쓴 선순위 대출 3,000만 달러(LTV 60%)는 이 한도 안에 있다.
조건이 바뀌면 한도를 정하는 기준도 바뀐다
| 가정 | LTV 기준 | DSCR 기준 | 부채수익률 기준 | 한도 | 한도를 정하는 기준 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기준 (금리 6.00%, 캡레이트 6.0%) | 3,250만 | 3,336만 | 3,333만 | 3,250만 달러 | LTV |
| 금리 7.50% | 3,250만 | 2,860만 | 3,333만 | 2,860만 달러 | DSCR |
| 캡레이트 7.0% (평가액 4,286만) | 2,786만 | 3,336만 | 3,333만 | 2,786만 달러 | LTV |
| 금리 4.50%, 캡레이트 5.0% (평가액 6,000만, 저금리·저캡레이트 시기를 가정한 예) | 3,900만 | 3,947만 | 3,333만 | 3,333만 달러 | 부채수익률 |
- 금리가 오르면 저당 상수가 커져 DSCR 기준 대출액이 줄어든다. 금리 7.50%에서는 저당 상수가 8.39%가 되어 DSCR이 한도를 정한다.
- 캡레이트가 오르면 평가액이 내려가 LTV 기준 대출액이 줄어든다.
- 금리와 캡레이트가 함께 낮은 때에는 LTV와 DSCR 기준 대출액이 모두 커진다. 평가액이 커져도 부채수익률(Debt Yield)은 평가액을 쓰지 않아 대출 규모를 붙잡는다. OCC 편람은 부채수익률이 저금리·저캡레이트 시기에 특히 유용하며, 그런 시기에 DSCR과 LTV로 정한 대출액은 저금리 환경이 이어질 때에만 적정할 수 있다고 설명한다.[1]
이자만 내는 대출
이자만 내는 조건으로 DSCR 기준 대출액을 계산하면 3,000,000 ÷ 1.25 ÷ 6.00% = 4,000만 달러가 나온다. 분할상환으로 계산한 3,336만 달러보다 크다. OCC 편람은 이자만 내는 대출이라도 분할상환을 가정한 DSCR 기준을 충족해야 하고, 이런 대출의 LTV와 DSCR 요건은 분할상환 대출보다 보수적인 것이 일반적이라고 안내한다.[1]
감독 기준과 대주의 내부 기준
미국 감독당국의 부동산 대출 지침은 은행이 스스로 LTV 한도를 정하되, 완공된 상업용 부동산은 85%를 넘지 않도록 하고 있다.[1] 위 계산의 65%는 이 감독 한도보다 낮게 잡은 대주의 내부 기준이라는 가정이다.
유의사항
- 세 기준 모두 순영업소득에서 출발한다. 순영업소득을 높게 잡으면 세 기준의 대출액이 함께 커진다.
- LTV 기준은 평가액에, 평가액은 캡레이트에 기대고 있다. 캡레이트 가정이 0.5%포인트만 달라져도 한도가 달라진다.
- 한도는 대출을 실행하는 시점의 숫자다. 만기에 같은 계산을 다시 하면 한도가 줄어 있을 수 있다. 이 차이는 리파이낸싱 문서에서 다룬다.
한국에서는
- 임대업 대출의 한도: 금융위원회가 2018년 도입한 부동산임대업 이자상환비율(RTI)은 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 도입 당시 원칙적으로 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 한해 신규 대출을 취급하도록 했다.[2] 이 기준을 한도 계산으로 바꾸면, 연 임대소득이 3억 원인 상가에 금리 5%로 빌릴 때 이자는 연 2억 원(3억 원 ÷ 1.5)까지, 대출은 40억 원(2억 원 ÷ 5%)까지가 된다. 금리 5%는 계산을 위한 가정이다.
- 리츠: 부동산투자회사의 차입과 사채 발행은 자기자본의 2배(주주총회 특별결의 시 10배)를 넘을 수 없다.[3] 자기자본 100에 차입 200이면 총자산 300 가운데 차입이 3분의 2다.
- PF와 브릿지론: 준공 전 사업장은 순영업소득이 없어 DSCR과 부채수익률로 한도를 계산할 수 없다. 관련 구조는 브릿지론, 본 PF 문서에서 다룬다.
출처
- ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 Office of the Comptroller of the Currency (OCC), "Comptroller's Handbook: Commercial Real Estate Lending (Version 2.0, March 2022)". (접근일: 2026-10-12) — Covenants, Debt-Service Coverage Ratio, Debt Yield, Amortization 항목과 Appendix C(Supervisory Loan-to-Value Limits)
- ↑ 금융위원회, "상호금융업권에 DSR이 도입되고, 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」이 시행됩니다", 금융위원회 보도자료, 2018.6.4. (접근일: 2026-10-12) — RTI = 연간 임대소득 ÷ (해당 임대업대출의 연간 이자비용 + 해당 임대건물 기존대출의 연간 이자비용)
- ↑ 국가법령정보센터, "부동산투자회사법 제29조(차입 및 사채 발행)". (접근일: 2026-10-12)