시행사
다른 명령
시행사는 부동산 개발 사업을 기획하고 토지를 확보해, 인허가와 자금 조달, 분양이나 매각까지 사업 전체를 이끄는 주체다. 영어의 디벨로퍼(developer)에 해당하고, 법령에서는 사업주체나 사업시행자, 부동산개발업자라는 말을 쓰기도 한다. 건물을 실제로 짓는 곳은 시공사이고, 시행사는 무엇을 어디에 얼마에 지어 누구에게 팔지 정하고 그 결과 생기는 이익과 손실을 가장 먼저 지는 곳이다. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」도 부동산개발을 토지를 조성하거나 건축물을 짓는 행위로 정의하면서 시공을 담당하는 행위는 제외해, 시행과 시공을 법적으로 구분한다. 한국에서는 시행사가 사업마다 특수목적법인을 새로 세우고 자기자본을 적게 넣은 채 대출로 사업을 굴리는 경우가 많아, 시공사와 신탁사, 대주가 시행사의 부족한 신용을 여러 방식으로 메워 주는 구조가 자리 잡았다.
- 부동산 개발 사업을 기획하고 토지를 확보해 인허가, 자금 조달, 분양까지 이끄는 사업 주체다.
- 건물을 짓는 시공사, 토지와 자금을 관리하는 신탁사, 돈을 빌려주는 대주와 역할이 나뉜다. 사업의 최종 손익은 시행사에게 돌아간다.
- 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하려면 시·도지사에게 부동산개발업 등록을 해야 하고, 법인은 자본금 3억 원 이상과 전문인력 2명 이상 상근 등의 요건을 갖춰야 한다.
- 정부 자료에 따르면 「부동산개발업법」에 따른 디벨로퍼는 약 2,400개사이고, 그 가운데 95%가 연 매출 100억 원 이하다.
- 정부는 2024년 11월과 2025년 3월 발표에서 현물출자 과세 이연, 자기자본비율이 높은 사업장의 보증료 할인, 시행능력평가 도입 등으로 시행사의 자기자본 확충을 유도하기로 했다.
주요 특징
사업의 시작과 끝을 맡는다
개발 사업은 땅을 고르는 일에서 시작해 건물을 팔거나 임대하는 일로 끝난다. 시행사는 그 사이의 모든 단계를 조율한다. 시장 조사로 무엇을 지을지 정하고, 토지를 사고, 설계와 인허가를 받고, 시공사를 고르고, 대출과 투자를 모으고, 분양하거나 임차인을 찾는다. 각 단계의 실무는 설계사무소, 시공사, 금융회사, 분양대행사 같은 전문 회사가 맡지만, 이들을 계약으로 묶고 사업 전체의 손익을 책임지는 곳은 시행사다.
이익과 손실이 가장 늦게, 가장 크게 돌아온다
개발 사업에서 들어온 돈은 공사비, 대출 이자와 원금, 각종 보수를 먼저 치르고 남는 것이 시행사의 몫이다. 분양이 잘되면 남는 돈이 커지지만, 분양이 부진하거나 공사비가 오르면 시행사 몫부터 사라진다. 돈을 받는 순서에서 맨 뒤에 서는 셈이어서, 시행사의 이익은 사업 성과에 따라 크게 흔들린다. 받는 순서가 어떻게 정해지는지는 워터폴에서 다룬다.
사업마다 따로 세우는 회사
시행사는 사업장마다 특수목적법인을 따로 세우는 경우가 많다. 한 사업의 손실이 다른 사업으로 번지지 않게 하고, 대주가 그 사업의 현금흐름만 보고 돈을 빌려줄 수 있게 하기 위해서다. 그 대신 이 회사에는 해당 사업장 말고는 자산이 없어, 대주는 시행사 대신 시공사나 신탁사의 약속을 요구하게 된다. 특수목적법인의 일반적인 구조는 특수목적법인에서 다룬다.
시공사·신탁사·대주와의 역할 구분
| 참여자 | 하는 일 | 사업에서 지는 위험 |
|---|---|---|
| 시행사 | 사업 기획, 토지 확보, 인허가, 자금 조달, 분양·매각 | 사업 전체의 손익. 남는 돈을 가장 나중에 받는다 |
| 시공사 | 도급계약에 따라 건물을 짓는다 | 공사비와 공기. 한국에서는 책임준공과 연대보증으로 대출 상환 위험까지 지는 경우가 많다 |
| 신탁사 | 토지 소유권을 넘겨받아 관리하고 사업비와 분양대금을 관리한다. 토지신탁에서는 사업 주체가 되기도 한다 | 책임준공형 토지신탁에서는 시공사가 준공하지 못할 때 대신 준공할 의무를 진다 |
| 대주 | 브릿지론, 본PF 대출 등 자금을 빌려준다 | 사업이 실패하면 대출 원리금을 떼일 위험. 순위에 따라 선순위·후순위로 나뉜다 |
같은 회사가 여러 역할을 맡기도 한다. 건설사가 자기 땅에 직접 아파트를 지어 파는 자체 사업에서는 시행과 시공을 한 회사가 하고, 차입형 토지신탁에서는 신탁사가 사업비까지 대며 사실상 시행을 맡는다. 부동산 신탁의 유형은 부동산신탁에서 다룬다.
부동산개발업 등록
「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」은 다른 사람에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하려는 자에게 시·도지사 등록을 요구한다. 법률은 건축물 연면적 2천㎡ 또는 연간 5천㎡, 토지 면적 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상의 범위에서 대통령령으로 규모를 정하게 하고, 시행령은 일반 건축물의 경우 연면적 3천㎡ 또는 연간 5천㎡로 정한다. 등록하려면 다음 요건을 갖춰야 한다.
- 자본금: 주식회사는 자본금 3억 원 이상, 개인은 영업용자산평가액 6억 원 이상
- 시설·인력: 사무실을 확보하고, 부동산개발 전문인력 2명 이상이 상근할 것
국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사 같은 공공기관, 지방공기업, 「주택법」에 따라 등록한 주택건설사업자(주택건설사업을 하는 경우) 등은 이 등록을 하지 않아도 된다. 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 세워 부동산개발을 하는 경우에는 대통령령이 따로 등록 요건을 정한다.
한국 시행사의 자본 구조
한국의 시행사는 대체로 5% 이내의 자기자본으로 토지를 사고 나머지를 대출로 채워, 대주가 사업성보다 시공사·신탁사의 보증에 기대는 경향이 있다. 이 구조가 금리 상승기에 어떻게 부실로 번졌는지는 부동산 PF 부실은 어떻게 금융시장으로 번지나에서 다루고, 시공사가 떠안는 약속의 구체적인 내용은 책임준공에서 다룬다.
같은 정부 자료는 「부동산개발업법」에 따른 디벨로퍼가 약 2,400개사이고 그 가운데 95%가 연 매출 100억 원 이하라며, 시행사의 영세성을 얇은 자기자본의 원인 가운데 하나로 들었다. 또 PF 사업에서 토지비가 총사업비의 20~40%를 차지하는데(일부 지방은 10% 수준, 서울 도심은 40% 이상), 이 토지비를 고금리 대출로 마련하기 때문에 금리 인상 같은 외부 변수에 약하다고 설명했다.
실제 사례: 2024~2025년 시행사 자기자본 확충 정책
국토교통부·기획재정부·금융위원회는 2024년 11월 14일 「부동산 PF 제도 개선방안」에서 시행사의 자기자본을 늘리고 보증 의존을 줄이는 방향을 내놓았다. 시행사와 직접 관련된 내용은 다음과 같다.
- 토지 현물출자: 토지주가 땅을 팔지 않고 개발 사업(리츠)에 출자해 주주로 참여하면, 양도차익 과세와 납부를 일정 기간 미루고 나눠 낼 수 있게 하는 방안(「조세특례제한법」 개정)을 제시했다. 정부는 이렇게 하면 브릿지론 없이도 자기자본비율이 20~40% 수준으로 올라간다고 설명했다.
- 시행능력평가: 건설사의 시공능력평가처럼, 시행 실적을 검증해 시행사의 능력을 평가하고 결과를 공시하는 제도를 도입하고, 이를 위해 「부동산개발업법」 개정을 추진하기로 했다.
- 운영까지 하는 시행사 육성: 분양하고 끝내는 대신 완공 뒤 직접 임대·운영하는 사업에 도시규제 특례 같은 인센티브를 주는 방안을 제시했다.
후속 조치로 금융위원회가 2025년 3월 19일 밝힌 바에 따르면 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)는 자기자본비율이 높은 사업장의 사업자보증 보증료를 깎아 주기로 했다. HF는 자기자본비율 10% 초과 20% 이하에 0.1%포인트, 20% 초과에 0.2%포인트를 할인하고, HUG는 10% 초과 15% 이하 5%, 15% 초과 20% 이하 10%, 20% 초과 20%의 할인율을 적용하기로 했다(2025년 3월 발표, 시행 예정일은 HF 3월 20일·HUG 3월 31일). HF의 2024년 평균 보증료율은 0.31%여서, 0.2%포인트 할인은 보증료의 약 65%에 해당한다. 같은 날 발표된 책임준공 개선방안(2025년 3월 발표)도 자기자본비율이 40% 이상인 사업은 시공사의 책임준공 의무를 면제할 수 있도록 하기로 해, 자기자본을 많이 넣은 시행사일수록 시공사의 보증에 덜 기대게 하려 했다.
일반인 예시 (가상 예시)
한 사람이 동네 공터에 4층 상가 건물을 지어 팔기로 했다. 그는 땅 주인과 매매 계약을 하고, 건축사에게 설계를 맡겨 구청에서 건축 허가를 받고, 건설회사와 공사 계약을 맺고, 은행에서 공사비를 빌리고, 완공 뒤 상가를 한 칸씩 분양했다. 이 사람이 시행사다. 벽돌을 쌓은 건 건설회사(시공사)이고 돈을 댄 건 은행(대주)이지만, 상가가 잘 팔려 남는 돈도, 안 팔려 빚이 남는 것도 이 사람의 몫이다. 이 사람이 땅값의 대부분을 빌려서 샀다면 분양이 조금만 늦어져도 이자가 불어나고, 은행은 처음부터 건설회사에게 "공사를 끝까지 책임지겠다"는 약속을 요구했을 것이다.
실무 예시 (가상 예시)
총사업비 1,000억 원인 오피스텔 사업을 두 가지 방식으로 짠다고 하자. 토지비는 300억 원이다.
- 자기자본 5% 사업: 시행사가 50억 원만 넣고 토지비의 나머지 250억 원을 브릿지론으로 빌린다. 인허가 뒤 본PF로 갈아타 공사비까지 950억 원을 빌리고, 대주는 시공사의 책임준공과 연대보증을 요구한다. 분양률이 예상보다 10%포인트만 낮아져도 시행사 몫 50억 원이 금방 사라지고, 그다음 손실은 시공사와 대주로 넘어간다.
- 자기자본 30% 사업: 토지주가 땅 300억 원어치를 현물출자해 주주가 되고, 시행사가 700억 원만 빌린다. 브릿지론이 필요 없어 초기 이자 부담이 줄고, 대주는 300억 원의 지분이 먼저 손실을 흡수하므로 시공사 보증을 덜 요구할 수 있다. 대신 시행사는 이익을 토지주와 나눠야 한다.
두 방식에서 대주가 보는 LTC(총사업비 대비 대출 비율)는 95%와 70%로 크게 다르다.
한계
- 시행사의 능력과 실적을 객관적으로 비교할 수 있는 공개 정보가 부족하다. 정부가 시행능력평가 도입을 추진한 것도 이 때문이다.
- 사업장마다 특수목적법인을 세우는 구조에서는 시행사 전체의 재무 상태와 개별 사업의 위험을 외부에서 함께 파악하기 어렵다.
- 자기자본을 늘리면 사업은 안정되지만 시행사의 이익률은 낮아진다. 현물출자나 지분투자자 유치 같은 대안은 제도와 세제가 뒷받침돼야 넓게 쓰일 수 있다.
- 시행사가 분양을 끝으로 사업에서 빠지는 구조에서는 완공 뒤 건물의 관리와 공실 문제에 대한 책임이 흐려질 수 있다.
출처
- 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제2조(부동산개발의 정의, 시공 제외), 제4조(등록 대상 규모, 자본금 3억 원·개인 6억 원, 시설·전문인력, 등록 예외, 특수목적법인)
- 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령」 제3조(등록 대상 규모), 제4조(자본금, 사무실, 부동산개발 전문인력 2명 이상 상근)
- 국토교통부·기획재정부·금융위원회, 「부동산 PF 제도 개선방안 수립」(2024.11.14) 및 별첨 — 시행사 자기자본 5% 이내, 디벨로퍼 약 2.4천 개사·연 매출 100억 원 이하 95%, 토지비 비중 20~40%, 현물출자 과세 이연, 시행능력평가 제도, 운영사업 도시규제 특례
- 금융위원회 등, 「부동산 PF 상황 점검회의 개최」(2025.3.19) — HF·HUG 사업자보증 보증료 우대(자기자본비율 구간별 할인, 시행일), HF 2024년 평균 보증료율 0.31%, 책임준공 개선방안(자기자본비율 40% 이상 면제 가능)
| 문서 정보 | |
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| 정보 기준일 | 현행 법령 기준(2026년 9월 확인) |
| 최종 수정일 | 2026년 10월 5일 |
| 작성·관리 | 투자위키 운영진 |