대출 약정 (Loan Covenant)

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대출 및 금융 구조	대출, 담보인정비율, 부채상환액 비율, 부채수익률, 총부채상환비율, 총 비용 대비 대출 비율, 메자닌 금융, 브릿지론, 선순위 대출, 우선 출자, 잔액 일시상환, 도관 대출, 파리 파수, 교차 담보 조항, 리파이낸싱, 매입가 대비 대출 비율, 저당 상수, 디피전스, 수익률 유지, 대출 한도 산정, 자본 구조, 대출 약정, 현금 통제, 채권자 간 약정, 대물변제, CMBS
투자 분석 및 평가	수익방식, 할인현금흐름분석법, 직접환원법, 거래사례비교법, 원가방식, 내부수익률, 순현재가치, 자본환원율, 터미널 캡레이트, 원가 대비 수익률, 자기자본 현금 수익률, 지분 배수, 총수입배수, 소득 대비 주택가격 비율, 감정평가, 객실당 매입가, 제곱피트당 단가, 할인율
수익률 및 운영 지표	순영업소득 (NOI), 가능총수익, 유효 총수익, 운영 비용, 총수입 대비 운영비 비중, 공실률, 임대율, 순흡수율, 객실당 평균 수익, 평균 객실 단가, 잔존 임대기간 가중평균, 임대차 내역표, 공용부 유지관리비, 자본적 지출, 대체충당금
부동산 유형 및 권리	코어, 코어 플러스, 밸류 애드, 오퍼튜니스틱, 트리플 넷 리스, HOA, 건폐율, 용적률, 기업구조조정 리츠, 제한적 약정, 계약금, 공유 지분, 분할 소유권, 부동산신탁, Commercial Real Estate, 섹션 1231 자산
개발·PF	시행사, 본 PF, 책임준공, 부동산 PF 자산유동화기업어음 (PF-ABCP), 개발관련 기타비용, 건축관련비용, 개발 스프레드, 토지 뱅킹, 블루 탑 롯, 피니시드 롯, 페이퍼 롯, 그레이필드
임대차 계약	그로스 리스, 매출 연동 임대료, 렌트프리, 임차인 시설 개선, 임차인 비용 상환, 임대차 중개수수료
주택 금융·제도	갭투자, 변동금리 모기지, 점증식 상환 모기지, 옵션 조정금리 모기지, 컨포밍 론, 점보 론, 총부채원리금상환비율 (DSR), 주택 지분 증여, 임대료 상한제, 지역사회토지신탁, 저소득층 주택 세액공제, 종가세

접기

대출 약정(Loan Covenant)은 대출 기간 동안 차주가 지키기로 한 조건이다. 상업용 부동산 대출에서는 건물의 소득과 가치에 관한 재무 약정과 자료 제출 약정이 대표적이다. 약정 수준에 못 미치면 대출 계약에 정한 결과가 따른다.

핵심요약

• 대출 실행 뒤 만기까지 차주가 지켜야 하는 조건
• 재무 약정의 예: DSCR, 부채수익률, LTV, LTC, 차주·보증인의 순자산과 유동성
• 심사 때 쓰는 기준과 기간 중 시험하는 약정은 수준과 계산 방식이 다를 수 있다
• 약정에 못 미쳤을 때의 결과는 대출 계약에 따라 다르다

약정의 종류

미 통화감독청(OCC) 편람은 소득을 내는 상업용 부동산 대출의 재무 약정 예로 부채수익률, DSCR, LTV, LTC(총사업비 대비 대출 비율), 차주와 보증인의 최소 순자산·유동성을 든다. 같은 편람은 두 가지를 덧붙인다.

• 약정 준수 여부를 보는 DSCR 계산은 심사와 위험등급 분석에 쓰는 DSCR과 다를 수 있다. 그래서 대출 서류에 수입과 비용의 정의를 분명히 적어야 한다.
• 대출 약정에는 사업, 차주, 보증인의 재무자료를 정기적으로 내도록 하는 조항을 둔다. 임차인이 적고 임대차가 긴 자산은 연 1회로 충분할 수 있고, 임차인이 많거나 임대차 만기가 잦은 자산은 월·분기·반기 단위로 받을 수 있다.

기간 중의 LTV

OCC가 드는 재무 약정 예에는 LTV도 들어 있다. 다만 미국 감독당국의 부동산 대출 지침은 LTV를 대출 실행 시점에 산출하는 비율로 정의한다. 기간 중에 재평가로 LTV를 시험할지는 대출 계약에 따라 다르다. 편람은 은행 대출에서 원금 감액(curtailment)이나 담보 재조정(re-margining)을 요건으로 두는 경우를 언급한다. 재평가 조항이 없는 대출에서도 LTV는 대출을 연장하거나 재융자할 때 다시 문제가 된다.

실무 계산: 하버포인트 오피스의 3년

하버포인트 오피스는 설명을 위해 만든 가상의 건물이다. 금리와 약정 수준은 가정이며 시장 통계가 아니다.

• 선순위 대출 3,000만 달러: 고정금리 6.00%, 만기 5년, 30년 원리금 균등 상환 (연 상환액 2,158,382달러)
• 유지 약정(가정): DSCR 1.20배 이상, 부채수익률 8.5% 이상. 해마다 한 번 시험
• LTV는 약정이 아니라 참고로만 본다. 평가액은 NOI를 그해의 캡레이트로 나눈 값이다

시점	NOI	연말 잔액	DSCR	부채수익률	결과	참고(약정 아님): 캡레이트·평가액	참고(약정 아님): LTV
1년차	3,000,000달러	29,631,596달러	1.39배	10.12%	모두 충족	6.0%, 5,000만 달러	59.3%
2년차	2,850,000달러 (−5%)	29,240,471달러	1.32배	9.75%	모두 충족	6.5%, 4,385만 달러	66.7%
3년차	2,550,000달러 (−15%)	28,825,221달러	1.18배	8.85%	DSCR 약정 미달	7.0%, 3,643만 달러	79.1%

3년차에 DSCR은 약정에 못 미치지만 부채수익률(8.85%)은 아직 기준 위에 있다. 두 약정이 같은 NOI를 쓰더라도 미달하는 시점은 다르다. "약정 미달"은 가정한 약정 수준에 못 미친다는 뜻이다. 대출 계약에 따라 캐시 트랩 발동이나 채무불이행 사유가 될 수 있다(자세한 구조는 현금 통제 문서에서 다룬다).

가치 하락은 언제 드러나는가

참고 열의 LTV는 2년차에 66.7%, 3년차에 79.1%로 오른다. NOI는 5% 줄었을 뿐인데 캡레이트가 0.5%포인트 오르자 2년차에 이미 실행 시점의 심사 기준(65%)을 넘는다. 이 대출에는 LTV 유지 약정이 없으므로 기간 중에는 아무 일도 일어나지 않는다. 가치 하락이 실제로 드러나는 시점은 만기 재융자다. 새 대주는 그때의 평가액으로 한도를 다시 계산한다. 이 문제는 리파이낸싱 위험에서 이어서 다룬다.

재평가 조항이 있는 대출이라면 계산이 달라진다. LTV를 65%로 되돌리는 데 필요한 원금 감액은 2년차에 740,471달러(29,240,471 − 43,846,154 × 65%), 3년차에 5,146,650달러(28,825,221 − 36,428,571 × 65%)다.

유의사항

• 약정에 쓰는 NOI의 정의가 결과를 바꾼다. 일회성 수입을 넣는지, 관리 수수료와 수선 적립금을 비용으로 보는지에 따라 같은 건물의 DSCR이 달라진다.
• 약정 수준, 시험 주기, 미달했을 때의 절차는 대출마다 다르다. 위 숫자는 계산을 위한 가정이다.
• 약정은 선순위 대출 기준으로만 시험한다고 가정했다. 선순위와 메자닌을 합산한 기준은 자본 구조와 채권자 간 약정을 다루는 문서에서 살펴본다.

한국에서는

• 심사 기준과 유지 약정의 구분: 금융위원회가 2018년 도입한 부동산임대업 이자상환비율(RTI)은 도입 당시 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 한해 신규 대출을 취급하도록 한 기준이다. 신규 취급 때 보는 심사 기준이며, 만기까지 유지해야 하는 약정과는 성격이 다르다.
• 리츠: 부동산투자회사의 차입 한도(자기자본의 2배, 주주총회 특별결의 시 10배)는 계약이 아니라 법으로 정한 상한이다.

다음에 읽기

• 다음 개념대출 한도 산정
• 다음 개념자본 구조
• 다음 개념리파이낸싱기존 대출이나 채권을 새 자금으로 갚고 조건을 바꾸는 일

관련 문서

• 부채상환액 비율 (Debt Service Coverage Ratio)
• 부채수익률 (Debt Yield)
• 담보인정비율 (Loan to Value Ratio)

출처

문서 정보
최종 수정일	2026년 10월 12일
작성·관리	투자위키 운영진

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