NOI vs Effective Gross Income 비교

상업용 부동산이나 임대 자산의 수익성을 분석하고 가치를 산정할 때 거치게 되는 대표적인 소득 규모 산출 단계에서 가장 핵심적으로 살펴보는 두 가지 지표가 있다. Effective Gross Income(실효총소득, EGI)과 NOI(Net Operating Income, 순영업이익)다. EGI가 건물에서 발생할 수 있는 잠재적 총소득에서 공실 및 불량 부채로 인한 손실을 빼고 기타 수입을 더해 '실제로 거두어들이는 총 현금 수입'을 뜻하는 중간 단계의 지표라면, NOI는 그 실효총소득에서 건물을 유지·관리하는 데 들어가는 제반 운영 비용까지 모두 차감해 자산이 최종적으로 창출하는 '순수 영업 이익'을 뜻하는 지표다. 두 개념의 차이를 정확히 알아두면 상업용 부동산의 임대 성과와 비용 구조를 투명하게 분석할 수 있다.

EGI와 NOI 비교

항목	EGI (Effective Gross Income, 실효총소득)	NOI (Net Operating Income, 순영업이익)
의미	잠재총소득(PGI)에서 공실 손실을 차감하고 기타 수입을 더한 실제 총 임대 수입	실효총소득(EGI)에서 재산세, 관리비, 유지보수비 등 운영 비용을 뺀 순수 영업 이익
계산 공식	잠재총소득(PGI) - 공실 및 대손충당금(Vacancy & Credit Loss) + 기타 수입(Other Income)	실효총소득(EGI) - 운영 비용(Operating Expenses, OpEx)
주요 단계	순영업이익(NOI)을 구하기 직전 단계의 총 수입 측면의 핵심 성과 지표	자산의 영업 수익성 최종 결산 및 자산 가치(Cap Rate 등) 산정의 기준이 되는 '최종 영업 이익'
주요 활용	건물 전체의 임대율 파악, 공실 리스크 분석, 실제 유입되는 현금 규모 검증	부동산의 실질적 수익력 평가, 대출 심사(DSCR 등), 부동산 가치 평가

Effective Gross Income(실효총소득)의 특성과 한계

특성: 건물의 모든 호실이 100% 임대되었을 때 거둘 수 있는 최대 수입인 잠재총소득(Potential Gross Income, PGI)을 현실화한 지표다. 실제 현실에서는 공실이 발생하고 임대료를 제때 내지 못하는 경우가 있어, 이러한 손실분을 빼고 주차장 수입이나 자판기 수입 같은 기타 영업 수입을 더해 실제로 손에 쥐는 총 현금 유입액을 정확히 보여준다.
한계: 어디까지나 비용을 차감하기 전의 총수입에 해당한다. 건물을 유지하기 위해 나가는 막대한 관리비, 인건비, 재산세, 보험료 등의 운영 비용(OpEx)을 반영하지 못해, 이 지표만으로는 건물의 최종적인 수익성을 판단할 수 없다.

NOI(순영업이익)의 특성과 원리

특성: 실효총소득(EGI)에서 건물을 원활하게 가동하는 데 필수적인 모든 운영 비용을 철저하게 차감해 산출한다. 상업용 부동산 분석에서 가장 신뢰받는 지표로, 자산의 펀더멘털을 가장 잘 대변한다.
활용 목적: 대출 기관이 건물의 상환 능력을 평가하거나, 투자자가 자산의 적정 매입 가격과 Cap Rate를 산정할 때 핵심적인 기준점으로 작용한다. 이 이익이 견고할수록 건물의 자산 가치도 안정적으로 유지되는 경향이 있다.

어떤 지표를 활용해야 하는가?

EGI가 쓰이는 경우: 해당 건물의 임대율이 어떻게 되는지, 공실률로 인한 손실 규모가 어느 정도인지, 그리고 임대료 외에 부수적인 영업 수입이 얼마나 창출되는지 '총수입 구조와 임대 영업력'을 세부적으로 진단할 때 기준으로 삼는다.
NOI가 쓰이는 경우: 건물의 운영 비용이 효율적으로 통제되고 있는지 확인하고, 최종적으로 도출된 순수 영업 이익을 바탕으로 자산 가치를 평가하거나 부동산 담보 대출 및 투자 수익률(Cap Rate)을 검증할 때 활용한다.

투자 시 및 비즈니스 활용법

EGI → 공실 손실을 반영한 실제 총 임대 수입 측정 지표
NOI → 총수입에서 운영 비용을 차감한 부동산 최종 순영업이익 지표
PGI → 100% 만실 기준의 최대 기대 수입 (EGI 산정의 출발점)
OpEx → EGI에서 NOI로 넘어가는 과정에서 차감되는 제반 관리·유지 비용

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출처

The CCIM Institute, Education
Office of the Comptroller of the Currency (OCC), Comptroller's Handbook: Commercial Real Estate Lending (Version 2.0, 2022)

문서 정보
최종 수정일	2026년 10월 12일
검수일	2026년 9월 5일
검수 상태	검수 완료
작성·관리	투자위키 운영진

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