GPR vs EGI 비교
최종 수정 2026년 10월 12일 · 투자위키 운영진 검수
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상업용 부동산이나 임대 자산의 수익성을 분석할 때 가장 기초적인 소득 산출 단계에서 살펴보는 두 가지 핵심 지표가 있다. GPR(Gross Potential Rent, 총잠재임대료)과 EGI(Effective Gross Income, 실효총소득)다. GPR이 건물 내 모든 임대 공간이 100% 임대되어 계약된 최고 임대료를 온전히 받았을 때 거둘 수 있는 이론상의 최대 임대 수입을 뜻하는 출발점이라면, EGI는 거기서 현실적으로 발생하는 공실 손실이나 임대료 미납 등을 빼고 주차장 수입 같은 부대 수익까지 더해 실제로 손에 쥐는 '실제 총 수입'을 뜻하는 지표다. 두 개념의 차이를 정확히 알아두면 건물의 실제 임대 성과와 공실 리스크를 명확히 진단할 수 있다.
GPR과 EGI 비교
| 항목 | GPR (Gross Potential Rent, 총잠재임대료) | EGI (Effective Gross Income, 실효총소득) |
|---|---|---|
| 의미 | 건물의 모든 호실이 100% 임대되었을 때 거둘 수 있는 이론상 최대 임대료 수입 | 잠재 수입에서 공실 손실을 빼고 기타 부대 수입을 더한 실제 총 현금 수입 |
| 계산 공식 | 총 임대 가능 면적 × 계약 평당(또는 호실별) 시장 임대료 | GPR - 공실 및 대손충당금(Vacancy & Credit Loss) + 기타 영업 수입(Other Income) |
| 주요 관점 | 건물이 지닌 잠재적 최대 창출 능력을 보여주는 기준점 | 현실적인 공실 상황과 부수 수익을 반영한 실질적 수입 규모 평가 |
| 주요 활용 | 임대 사업의 최대 잠재력 측정, 예산 수립 및 기준 지표 설정 | 밸류에이션, NOI 산출 전 단계의 현실적 현금 유입액 검증 |
GPR(총잠재임대료)의 특성과 한계
- 특성: 부동산 임대 분석에서 소득을 산정할 때 가장 먼저 확인하는 출발점이다. 건물이 비어 있는 공간 없이 전부 채워졌을 때 얼마의 임대료가 들어와야 하는지 이론적인 상한선을 제공한다.
- 한계: 현실 세계에서는 항상 공실이 존재하고, 세입자가 월세를 밀리거나(대손충당금), 임대인의 인센티브로 렌트프리(Rent-free)를 제공하는 경우가 많다. GPR은 실제 장부에 찍히는 수입과 큰 괴리가 있을 수 있어, 단독으로는 실질 수익성을 판단할 수 없다.
Effective Gross Income(실효총소득)의 특성과 원리
어떤 지표를 활용해야 하는가?
- GPR이 쓰이는 경우: 건물이 가질 수 있는 이론적인 최대 매출 규모를 파악하거나, 현재 시장 임대료 수준이 적정한지 평가하고 전체적인 임대 비즈니스의 스케일을 가늠할 때 기준으로 삼는다.
- EGI가 쓰이는 경우: 건물의 공실 리스크와 임대료 미납률이 수익에 미치는 실질적 타격을 분석하고, 운영 비용을 빼기 전의 정확한 실제 총수입 규모를 파악해 NOI 산출로 이어가고자 할 때 활용한다.
투자 시 및 비즈니스 활용법
출처
- The CCIM Institute, Education
- Office of the Comptroller of the Currency (OCC), Comptroller's Handbook: Commercial Real Estate Lending (Version 2.0, 2022)