수익률 유지 (Yield Maintenance)
다른 명령
수익률 유지(Yield Maintenance)는 고정금리 상업용 부동산 대출을 만기 전에 갚을 때 차주가 내는 조기상환 수수료의 한 방식이다. 대출을 일찍 갚으면 대주는 약정한 이자를 더 받지 못하고, 돌려받은 돈을 그때의 금리로 다시 굴려야 한다. 수익률 유지는 계약 금리와 같은 만기 국채 금리의 차이만큼을 차주가 메우게 해, 대주가 만기까지 받았을 수익을 지키는 장치다.
- 만기 전에 갚을 때 내는 조기상환 수수료의 한 방식
- 계약 금리와 국채 금리의 차이, 남은 기간, 갚는 원금으로 계산한다
- 금리가 내릴수록 수수료가 커진다. 금리가 올라도 최소 수수료가 남는 계약이 있다
- 계산식과 최소 수수료는 대출 계약에 따라 다르다
조기상환 조건의 종류
SEC에 공시된 한 CMBS 거래(BBCMS Mortgage Trust 2023-C21)의 투자설명서는 기초 대출의 조기상환 조건을 다음과 같이 설명한다.[1] 한 거래의 예이며 조건은 거래마다 다르다.
- 락아웃(Lock-out): 정해진 기간 동안 자발적인 조기상환을 금지한다.
- 디피전스(Defeasance): 차주가 중도 상환이 불가능한 미국 국채 등을 담보로 내놓아, 원래 대출이 각 납입일에 지급했을 금액 이상이 나오게 하고 부동산의 저당권을 해제받는다. 자세한 내용은 디피전스 문서에서 다룬다.
- 수익률 유지: 락아웃이 끝난 뒤 수익률 유지 수수료를 내고 조기상환할 수 있다.
- 자유 상환 기간: 만기 직전의 정해진 기간에는 수수료 없이 갚을 수 있다. 이 거래에서는 대출에 따라 만기 전 3회에서 7회의 납입 기간이다.
이 거래의 대출 25건은 디피전스만 허용하는 대출이 42.4%(11건), 디피전스와 수익률 유지를 함께 두는 대출이 41.9%(9건), 수익률 유지만 두는 대출이 15.7%(5건)다.[2] 투자설명 자료에는 조건을 "L(12), YM1(15), DorYM1(86), O(7)"처럼 줄여 적는다. L은 락아웃, YM은 수익률 유지, D는 디피전스, O는 자유 상환 기간의 납입 횟수다.[1]
이 밖에 대출 연차에 따라 수수료율이 내려가는 단계식 조기상환 수수료도 있다. 패니메이의 다세대 임대주택 변동금리 대출 기준에는 1년차는 락아웃, 2년차 4%, 3년차 3%, 4년차 2%, 5년차 1%로 정한 표가 있다.[3]
계산식
패니메이의 다세대 임대주택 대출 기준 문서는 조기상환 수수료를 대출 잔액의 1%와 수익률 유지 금액 가운데 큰 값으로 정하고, 수익률 유지 금액의 투자자 몫을 다음 식으로 계산한다.[4]
조기상환 원금 × (대출의 금리 − 국채 기준 금리) × 현재가치 계수
현재가치 계수는 남은 기간 동안 해마다 받을 금리 차이를 지금 가치로 바꾸는 값이다. 계산 결과가 음수면 수수료는 없는 것으로 본다. 이 문서의 계산은 이 식을 따랐다. 실제 계산식과 기준 금리는 대출 계약에 적힌 대로 정해진다.
실무 계산: 하버포인트 오피스
하버포인트 오피스는 설명을 위해 만든 가상의 건물이다. 국채 금리와 수수료 조건은 모두 가정이며 시장 통계가 아니다.
- 선순위 대출 3,000만 달러(고정 6.00%, 만기 5년, 30년 원리금 균등)를 3년차 말에 모두 갚는다
- 갚는 원금 28,825,221달러, 남은 기간 24개월
- 수익률 유지의 최소 수수료(가정): 잔액의 1%인 288,252달러
- 단계식 수수료(가정): 4년차에 갚으므로 2%
| 같은 만기 국채 금리(가정) | 수익률 유지 | 디피전스: 국채 매입액 − 잔액 | 단계식 2% |
|---|---|---|---|
| 3.00% | 1,676,618달러 | +1,652,075달러 | 576,504달러 |
| 4.00% | 1,106,324달러 | +1,090,187달러 | 576,504달러 |
| 5.00% | 547,533달러 | +539,575달러 | 576,504달러 |
| 6.00% (계약 금리와 같음) | 288,252달러 (최소 1%) | 0 | 576,504달러 |
| 7.50% | 288,252달러 (최소 1%) | −789,174달러 | 576,504달러 |
수익률 유지 금액은 월 단위로 계산했다. 국채 금리 4.00%의 경우 28,825,221 × (6.00% − 4.00%) ÷ 12에 24개월의 현재가치 계수를 곱한 값이다. 디피전스 열은 남은 24개월의 원리금과 만기 잔액을 그대로 지급하는 국채를 사는 데 드는 금액에서 대출 잔액을 뺀 값으로, 계산 원리만 보인 것이다. 실제 디피전스에는 증권 매입과 절차에 따른 별도 비용이 든다.
- 금리가 내렸을 때: 수익률 유지와 디피전스의 부담이 함께 커진다. 금리가 내려 낮은 금리로 갈아타려는 때에 조기상환 비용이 가장 크다.
- 금리가 올랐을 때: 수익률 유지는 최소 수수료 1%가 남는다. 디피전스는 국채를 사는 데 드는 금액이 잔액보다 작아진다.
- 단계식: 금리와 관계없이 같다.
유의사항
한국에서는
국내에서는 「금융소비자 보호에 관한 법률」이 중도상환수수료 부과를 원칙적으로 금지하고, 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 갚는 경우 등을 예외로 둔다.[5] 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 안에서만 중도상환수수료를 부과하도록 했다. 이 개편으로 5대 시중은행의 주택담보대출 평균 중도상환수수료율은 고정금리 1.4%에서 0.65%로, 변동금리 1.2%에서 0.65%로 내려갔다.[6] 금리 차이에 따라 금액이 달라지는 수익률 유지와는 계산 방식이 다르다.
출처
- ↑ 1.0 1.1 1.2 Barclays Commercial Mortgage Securities LLC, "BBCMS Mortgage Trust 2023-C21, Prospectus (Form 424B2)", 미국 증권거래위원회(SEC) EDGAR. (접근일: 2026-10-12) — Voluntary Prepayments, Defeasance, Prepayment Open Periods, 조기상환 표기(L·D·YM·O) 설명
- ↑ Barclays Commercial Mortgage Securities LLC, "BBCMS Mortgage Trust 2023-C21, Structural and Collateral Term Sheet (Free Writing Prospectus)", 미국 증권거래위원회(SEC) EDGAR, 2023.9.8. (접근일: 2026-10-12)
- ↑ Fannie Mae, "Multifamily Selling and Servicing Guide, Part III Section 1104: Prepayment Terms (Structured ARM Loans)". (접근일: 2026-10-12) — 다세대 임대주택 대출 기준 문서. 변동금리 대출의 단계식 조기상환 수수료 표
- ↑ Fannie Mae, "Multifamily Selling and Servicing Guide, Part V Section 213.02: Yield Maintenance Prepayment Premiums – Prepayment Occurs Before the Yield Maintenance Period End Date". (접근일: 2026-10-12) — 다세대 임대주택 대출 기준 문서. "the greater of (i) 1% of the UPB, or (ii) yield maintenance", "(Principal prepaid) x (Pass-Through Rate – yield rate) x (present value factor)"
- ↑ 국가법령정보센터, "금융소비자 보호에 관한 법률 제20조(불공정영업행위의 금지) 제1항 제4호 나목". (접근일: 2026-10-12)
- ↑ 금융위원회, "중도상환수수료 개편방안 시행", 금융위원회 보도자료, 2025.1.9. (접근일: 2026-10-12) — 2025.1.13부터 실비용(자금운용 차질에 따른 기회비용, 대출 관련 행정·모집비용 등) 내에서만 부과, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 중도상환수수료율 고정금리 1.4% → 0.65%, 변동금리 1.2% → 0.65%