감정평가 (Appraisal)
다른 명령
감정평가(Appraisal)는 토지·건물 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 금액으로 나타내는 일로, 자격을 갖춘 감정평가사와 감정평가법인이 맡는다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」은 감정평가를 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 정의한다. 부동산은 주식처럼 매일 거래되지 않고 물건마다 조건이 달라서, 대출 담보를 잡거나 리츠가 자산을 사고팔거나 법원이 경매를 붙일 때 시장에서 거래될 만한 가격을 누군가 전문적으로 추정해야 한다. 감정평가사는 비용·시장·수익 세 가지 관점의 감정평가 3방식으로 가격을 계산하고, 그 결과를 서로 맞춰 보며 하나의 감정평가액을 정한다. 이 금액이 대출 한도, 리츠 주식의 가치, 경매 시작 가격의 기준이 된다.
- 재산의 경제적 가치를 판정해 금액으로 나타내는 일이며, 감정평가사와 감정평가법인이 맡는다.
- 감정평가액은 원칙적으로 시장가치, 곧 충분히 공개된 시장에서 사정을 잘 아는 당사자가 자발적으로 거래할 때 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 기준으로 정한다.
- 원가방식, 비교방식(거래사례비교법 등), 수익방식의 3방식으로 가격을 계산하고, 그 결과(시산가액)를 서로 검토해 최종 금액을 정한다.
- 은행의 주택담보대출 담보가치, 비상장 리츠의 1주당 순자산가치, 법원 경매의 최저매각가격이 감정평가액을 바탕으로 정해진다.
- 감정평가를 바탕으로 한 가격 통계는 실제 거래가격보다 늦고 완만하게 움직이는 경향이 있다.
주요 특징
시장가치를 기준으로 한다
국토교통부 고시 「감정평가 실무기준」은 감정평가액을 원칙적으로 시장가치를 기준으로 정하게 한다. 시장가치는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위해 공개된 뒤, 그 물건을 잘 아는 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격이다. 급하게 파는 값이나 특수한 관계의 사람끼리 거래한 값이 아니라, 정상적인 조건에서 형성될 값을 추정하는 것이다. 다만 법령에 따로 정하거나 의뢰 목적상 필요하면 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수도 있다.
특정 날짜의 가격이다
감정평가액은 기준시점, 곧 가격 조사를 마친 날의 가격이다. 시장이 빠르게 움직이면 몇 달 전 감정평가액과 지금의 거래 가능 가격이 크게 다를 수 있다. 그래서 은행은 담보가치를 정기적으로 다시 평가해야 하고, 리츠는 부동산을 취득한 지 1년이 지나면 자산 가치를 감정평가법인등이 산정한 가액으로 다시 매길 수 있다.
절차
감정평가 실무기준은 감정평가를 기본적 사항의 확정, 처리계획 수립, 대상물건 확인, 자료 수집·정리, 자료 검토와 가치형성요인 분석, 감정평가방법의 선정·적용, 감정평가액의 결정·표시 순서로 하도록 한다. 토지는 원칙적으로 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하되, 적정한 실거래가가 있으면 이를 기준으로 할 수도 있다.
산출 방식: 감정평가 3방식
감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준은 감정평가를 다음 세 가지 방식에 따라 하도록 한다.
- 원가방식: 비용성의 원리에 기초한다. 지금 같은 건물을 새로 짓는 데 드는 비용(재조달원가)에서 낡고 쓸모가 줄어든 만큼(감가수정)을 빼서 가격을 구하는 원가법이 대표적이다. 자세한 계산은 원가방식에서 다룬다.
- 비교방식: 시장성의 원리에 기초한다. 비슷한 물건이 실제로 거래된 사례를 모아, 거래 시점과 사정, 위치·상태 차이를 보정해 가격을 구하는 거래사례비교법이 대표적이고, 토지의 공시지가기준법도 여기에 속한다. 자세한 계산은 거래사례비교법에서 다룬다.
- 수익방식: 수익성의 원리에 기초한다. 물건이 앞으로 벌어들일 순수익을 현재 가치로 바꿔 가격을 구하는 수익환원법이 대표적이며, 한 해 순수익을 환원율로 나누는 직접환원법과 여러 해의 현금흐름을 할인하는 방법이 있다. 자세한 계산은 수익방식에서 다룬다.
감정평가사는 물건의 종류별로 정해진 주된 방법으로 가격(시산가액)을 구한 뒤, 다른 방식의 방법으로 구한 시산가액과 비교해 합리성을 검토한다. 합리성이 없다고 판단되면 여러 시산가액을 조정해 최종 감정평가액을 정할 수 있다.
감정평가액이 쓰이는 곳
은행 대출의 담보가치
주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 대출금액을 담보가치로 나눈 값이다. 금융감독원의 은행업감독업무시행세칙은 은행이 주택의 담보가치를 산정할 때 국세청 기준시가, 감정평가법인등의 감정평가액, 한국부동산원 지수로 산정한 가격, KB부동산시세 가운데 하나를 선택해 그 금액 이내로 하도록 한다. 비주택 부동산도 감정평가액이 선택지의 하나다. 감정평가액을 쓸 때는 감정평가법인등을 공정하고 독립적으로 고르는 내부 기준을 갖추도록 한다. 감정평가액이 높을수록 같은 LTV 한도에서 빌릴 수 있는 금액이 커진다.
리츠의 순자산가치와 거래가격
부동산투자회사법 시행령은 상장되지 않은 리츠가 새 주식을 발행할 때, 자산 가치 합계에서 부채를 뺀 금액을 발행주식 수로 나눈 1주당 순자산가치를 고려해 발행가액을 정하게 한다. 이때 부동산의 가치는 감정평가법인등이 산정한 가액으로 하되, 취득한 지 1년이 지나지 않았으면 취득가액을 쓸 수 있다. 부동산투자회사법은 리츠 영업인가를 받을 때 사업대상 부동산의 감정평가 결과를 내게 하고, 부동산을 현물출자받을 때는 감정평가법인등 둘 이상이 평가한 금액으로 하며, 상장 리츠가 이해관계자와 부동산을 사고팔 때는 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 기준으로 매매가격을 정하게 한다.
경매의 최저매각가격
민사집행법은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하도록 한다. 경매는 이 가격 이상으로만 팔 수 있고, 사겠다는 사람이 없어 매각기일이 끝나면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정한다. 감정평가액이 경매의 출발점이 되는 셈이다.
감정평가 기반 통계의 시차
상업용 부동산 수익률 같은 공식 통계는 실제 거래가격이 아니라 감정평가를 바탕으로 한 추정치여서, 시장 변화가 한발 늦게, 그리고 실제 거래가격보다 완만하게 반영되는 경향이 있다. 금리가 오른 2022년 이후 이 차이가 어떻게 나타났는지는 금리가 오르면 상업용 부동산 가격은 어떻게 움직이나에서 다룬다.
일반인 예시 (가상 예시)
한 사람이 시세 10억 원쯤 되는 아파트를 담보로 대출을 받으려 한다. 은행이 감정평가를 맡기자, 감정평가사는 같은 단지에서 최근 석 달 사이 거래된 비슷한 층·면적의 매매 사례 세 건을 모아 층과 거래 시점 차이를 보정했고, 감정평가액을 9억 8,000만 원으로 정했다. 은행이 적용하는 LTV 한도가 60%라면 이 사람이 빌릴 수 있는 금액은 9억 8,000만 원 × 60% = 5억 8,800만 원이다. 같은 집이라도 담보가치를 어떤 기준으로 매기느냐에 따라 대출 한도가 달라진다.
실무 예시 (가상 예시)
한 감정평가사가 임대 중인 소형 오피스 빌딩을 평가한다. 오피스는 임대 수익이 핵심이어서 수익방식을 주된 방법으로 쓰고, 다른 두 방식으로 합리성을 검토한다.
- 수익방식(직접환원법): 순영업소득 3억 원 ÷ 환원율 6% = 50억 원
- 비교방식(거래사례비교법): 인근 비슷한 오피스 거래 사례를 보정해 52억 원
- 원가방식(원가법): 토지 30억 원 + 건물 재조달원가 25억 원 − 감가수정 7억 원 = 48억 원
세 시산가액이 48억~52억 원으로 크게 벌어지지 않아, 감정평가사는 주된 방법의 결과를 존중해 감정평가액을 50억 원으로 정했다. 만약 환원율을 5.5%로 잡았다면 수익방식의 결과는 약 54억 5,000만 원이 되어, 환원율 0.5%포인트 차이가 가격을 4억 원 넘게 바꾼다. 수익방식의 결과가 환원율 가정에 크게 좌우된다는 점이 드러난다.
한계
- 감정평가액은 추정치여서, 같은 물건이라도 평가사와 가정에 따라 결과가 달라질 수 있다. 특히 수익방식은 환원율과 미래 수익 가정에 민감하다.
- 거래 사례가 적은 물건이나 시장이 급변하는 시기에는 비교할 사례가 부족하거나 낡아, 시장가치를 정확히 반영하기 어렵다.
- 감정평가액은 기준시점의 가격이어서, 시장이 빠르게 움직이면 금방 현실과 멀어진다.
- 감정평가를 의뢰하는 쪽이 높은 가격이나 낮은 가격을 원하는 경우가 있어, 평가사 선정의 독립성과 공정성을 지키는 장치가 중요하다.
- 감정평가 기반 통계는 시장보다 늦게 움직여, 가격 하락기에는 손실이 실제보다 작게 보일 수 있다.
출처
- 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조(감정평가 정의), 제3조(표준지공시지가 기준·실거래가, 담보·경매 등 예외, 실무기준), 제10조(경매·금융기관 의뢰 감정평가 등 업무)
- 「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령) 제11조(원가·비교·수익 방식), 제12조(주된 방법, 시산가액 검토·조정)
- 국토교통부, 「감정평가 실무기준」(고시 제2023-522호) — 시장가치 정의, 시장가치기준 원칙과 예외, 기준시점, 감정평가 절차 7단계, 감정평가 3방식, 원가법 정의
- 금융감독원, 「은행업감독업무시행세칙」 〈별표 18〉 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 — LTV 산식, 주택·비주택 담보가치 산정 4가지 기준(감정평가액 포함), 감정평가법인등 선정의 공정성·독립성, 정기 재평가
- 「부동산투자회사법」 제9조 제6항(영업인가 시 감정평가 결과 제출), 제19조 제4항(현물출자 재산은 감정평가법인등 둘 이상 평가액), 제30조 제3항(상장 리츠 이해관계자 부동산 매매가격은 둘 이상 감정평가액 기준) 및 「같은 법 시행령」 제15조(비상장 리츠 주식 발행가액 산정 시 1주당 순자산가치, 부동산은 감정평가법인등 산정 가액·취득 1년 이내 취득가액), 제27조 제3항(자산 가액 산정: 취득 후 1년 경과 시 감정평가 가액 가능)
- 「민사집행법」 제97조 제1항(감정인 평가액을 참작한 최저매각가격 결정), 제119조(매수 신고가 없으면 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일)