현금 통제 (Cash Management)

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임대차 계약	그로스 리스, 매출 연동 임대료, 렌트프리, 임차인 시설 개선, 임차인 비용 상환, 임대차 중개수수료
주택 금융·제도	갭투자, 변동금리 모기지, 점증식 상환 모기지, 옵션 조정금리 모기지, 컨포밍 론, 점보 론, 총부채원리금상환비율 (DSR), 주택 지분 증여, 임대료 상한제, 지역사회토지신탁, 저소득층 주택 세액공제, 종가세

접기

현금 통제(Cash Management)는 상업용 부동산 대출에서 건물이 버는 현금을 어느 계좌로 받고 어떤 순서로 내보낼지를 대출 계약으로 정해 두는 장치다. 임대료를 대주가 통제하는 계좌로 받는 락박스(lockbox), 약정에 못 미칠 때 남는 현금을 묶어 두는 캐시 트랩(cash trap), 묶인 현금을 원금 상환에 쓰는 캐시 스윕(cash sweep)이 여기에 든다.

핵심요약

• 임대료가 들어오는 계좌와 현금이 나가는 순서를 계약으로 정한다
• 평소에는 대출 상환과 적립을 마치고 남은 현금이 차주에게 간다
• 발동 조건에 걸리면 남는 현금이 대주가 통제하는 계좌에 묶인다
• 발동 조건과 해소 조건, 묶인 현금의 쓰임은 계약마다 다르다

현금이 흐르는 순서

건물이 버는 현금에서 대출 원리금과 계약에 정한 적립금 등을 내고 나면 남는 현금이 생긴다. 지급 순서는 대출 계약이 정한다. 평소에는 남는 현금이 차주에게 돌아간다. 대출 계약에 정한 발동 조건에 걸리면 그 현금이 대주가 통제하는 계좌에 남는다.

이 문서에서는 남는 현금을 계좌에 쌓아 두는 것을 캐시 트랩, 그 현금을 대출 원금 상환에 쓰는 것을 캐시 스윕이라고 구분한다. 용어는 계약마다 다르게 쓰이며, 쌓아 둔 현금을 원금 상환에 쓸 수 있는지도 계약에 따른다.

실제 사례

2023년 9월 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출된 상업용 부동산 저당증권(BBCMS Mortgage Trust 2023-C21)의 투자설명 자료는 기초 대출의 락박스 구성을 하드 락박스 76.6%, 소프트 락박스 13.2%, 스프링잉 락박스 10.2%로 적고 있다.

이 자료에 실린 한 대출(Healthcare Trust MOB Portfolio)의 조건은 다음과 같다.

• 구조: 하드 락박스와 스프링잉 현금 관리. 차주는 임차인에게 임대료를 대주가 통제하는 락박스 계좌로 직접 내도록 통지해야 하고, 차주나 관리회사가 받은 돈은 1영업일 안에 그 계좌에 넣어야 한다.
• 발동 조건: 채무불이행이 이어지는 경우, 부채수익률이 2개 분기 연속 9.5% 아래인 경우, 특정 임차인에 관한 사유가 생긴 경우.
• 발동 중: 모든 자금을 영업일마다 대주가 통제하는 현금 관리 계좌로 옮기고, 남는 현금은 대출의 추가 담보로 보유한다.
• 해소: 직전 12개월 기준 부채수익률이 2개 분기 연속 9.5% 이상이 되면 해소된다. 차주는 부채수익률이 9.5%가 되도록 원금 일부를 조기상환하거나, 직전 3개월 동안 묶였을 현금에 해당하는 금액의 신용장을 내는 방법으로도 해소할 수 있다.

실무 계산: 하버포인트 오피스

하버포인트 오피스는 설명을 위해 만든 가상의 건물이다. 금리와 약정 수준은 가정이며 시장 통계가 아니다.

• 선순위 대출 3,000만 달러: 연 상환액 2,158,382달러 (6.00%, 30년 원리금 균등)
• 메자닌 대출 500만 달러: 연 이자 500,000달러
• 발동 조건(가정): 선순위 DSCR 1.20배 미만 또는 부채수익률 8.5% 미만

상황	NOI	선순위 상환 뒤 남는 현금	발동 여부	남는 현금의 행방
평상시	3,000,000달러	841,618달러	없음	메자닌 이자 500,000달러, 지분 341,618달러
3년차 (NOI 15% 감소)	2,550,000달러	391,618달러	DSCR 1.18배로 발동	대주가 통제하는 계좌에 묶임
NOI 20% 감소	2,400,000달러	241,618달러	DSCR 1.11배, 부채수익률 8.33%로 발동	대주가 통제하는 계좌에 묶임

부채수익률은 3년차 말 선순위 잔액 28,825,221달러 기준이다. 잔액과 약정 시험은 대출 약정 문서의 계산을 이어 쓴 것이다.

트랩과 스윕

NOI가 20% 줄어든 경우를 보자. 부채수익률을 8.5%로 되돌리려면 선순위 잔액이 2,400,000 ÷ 8.5% = 28,235,294달러 이하여야 하므로 원금을 589,927달러 줄여야 한다. 캐시 트랩이면 해마다 241,618달러가 계좌에 쌓일 뿐 잔액은 예정된 상환만큼만 줄어든다. 캐시 스윕이면 이 돈이 원금 상환에 쓰이고, 다른 조건이 그대로일 때 589,927달러를 채우는 데 약 2.4년이 걸린다. 차주가 따로 자금을 넣어 한 번에 상환하는 방법도 있다.

메자닌 대출에 미치는 영향

트랩 기간에 메자닌 이자를 현금 지급 순서 안에서 먼저 내줄지는 대주 간 약정에 따라 다르다. 어느 쪽이든 3년차에는 남는 현금이 391,618달러라 메자닌 이자 500,000달러에 108,382달러가 모자란다. 이때 선순위 대주와 메자닌 대주 사이의 권리는 채권자 간 약정이 정한다.

유의사항

• 발동 조건의 지표(DSCR인지 부채수익률인지), 수준, 시험 주기는 대출마다 다르다. 위 사례의 9.5%와 가상 건물의 8.5%는 서로 다른 대출의 숫자다.
• 발동 조건에 걸리는 것과 채무불이행은 다르다. 현금이 묶여도 원리금을 제때 내고 있으면 연체가 아니다.
• 현금이 묶이면 차주는 배당을 받지 못하고, 건물에 다시 투자할 자금도 대주의 승인을 거쳐야 할 수 있다.

한국에서는

• 부동산투자회사의 차입 한도는 자기자본의 2배(주주총회 특별결의 시 10배)로 법에 정해져 있다. 현금 흐름에 따라 발동하는 장치가 아니라 차입 규모의 상한이다.
• 부동산 PF에서는 사업장별 채권금융기관이 대주단협의회를 두고 만기연장 등을 함께 정하는 「PF 대주단 협약」이 운영된다. 자세한 내용은 채권자 간 약정 문서에서 다룬다.

다음에 읽기

• 다음 개념대출 약정
• 다음 개념자본 구조
• 다음 개념부채수익률 (Debt Yield)순영업소득을 총 대출 원금으로 나눈 상업용 부동산 금융 지표

관련 문서

• 부채상환액 비율 (Debt Service Coverage Ratio)
• 대출 한도 산정 (Loan Sizing)
• CMBS (상업용 부동산 저당담보증권)

출처

문서 정보
최종 수정일	2026년 10월 12일
작성·관리	투자위키 운영진

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