총부채원리금상환비율 (DSR)
다른 명령
- 공식
- (모든 대출의 연간 원금 상환액 + 연간 이자 상환액) ÷ 연간 소득 × 100
- 단위
- %
- 확인할 곳
- 「은행업감독규정」 〈별표 6〉 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(국가법령정보센터, DSR 정의·총대출액 1억 원 초과 차주 40%)
총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)은 차주가 한 해 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연간 소득으로 나눈 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 대출 같은 다른 빚의 원금까지 모두 더하기 때문에, 차주의 전체 빚 부담이 소득에 비해 얼마나 무거운지를 보여 준다. 한국에서는 금융회사가 가계대출을 내줄 때 이 비율이 일정 수준을 넘지 않도록 하는 차주 단위 DSR 규제가 대출 한도를 정하는 핵심 기준으로 쓰인다.
같은 소득이라도 금리가 높거나 만기가 짧으면 해마다 갚을 돈이 커져 DSR이 올라가고, 그만큼 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다. 2024년부터는 앞으로 금리가 오를 가능성까지 미리 반영하도록, DSR을 계산할 때만 금리를 더 얹는 스트레스 DSR이 단계적으로 시행되었다.
- 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100
- DTI가 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자만 넣는 것과 달리, DSR은 다른 대출의 원금까지 모두 넣는다
- 은행은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 DSR 40%, 저축은행은 50% 안에서 가계대출을 내준다(각 업권 감독규정 기준)
- 스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때만 가산 금리를 더해 대출 한도를 줄이는 제도로, 실제 대출 금리는 달라지지 않는다
- 변동금리 대출의 금리가 올라 해마다 내는 이자가 늘어날 때
- 대출 만기를 짧게 잡아 해마다 갚아야 할 원금이 커질 때
- 스트레스 가산 금리가 높아져 규제용 DSR 계산값이 커질 때
- 연봉이 오르거나 새로 소득이 생겨 연간 소득이 늘어날 때
정의
은행업감독규정 〈별표 6〉은 총부채원리금상환비율을 '차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율'로 정의한다. 여기서 금융부채는 주택담보대출만이 아니라 차주가 가진 모든 가계대출을 뜻한다. 그래서 DSR은 새로 받으려는 대출 한 건이 아니라 차주 한 사람의 빚 전체를 기준으로 계산된다.
계산식
- 연간 원금 상환액: 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에서 한 해 동안 갚는 원금
- 연간 이자 상환액: 같은 대출들에서 한 해 동안 내는 이자
- 연간 소득: 금융회사가 증빙 자료로 확인한 차주의 연간 소득
예를 들어 연 소득이 6,000만 원이고 모든 대출의 원리금을 합쳐 한 해에 2,400만 원을 갚는다면 DSR은 40%다.
- 2,400만 원 ÷ 6,000만 원 = 40%
DTI와의 차이
총부채상환비율(DTI)도 소득 대비 빚 부담을 보는 지표지만, 분자에 넣는 빚의 범위가 다르다. 금융위원회가 2017년 10월 「가계부채 종합대책」에서 제시한 비교는 다음과 같다.
| 구분 | 총부채상환비율(DTI) | 총부채원리금상환비율(DSR) |
|---|---|---|
| 분자 | 모든 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자 상환액 | 모든 대출의 원리금 상환액 |
| 분모 | 연간 소득 | 연간 소득 |
| 신용대출·자동차 대출의 원금 | 넣지 않음 | 넣음 |
| 2017년 대책에서의 쓰임 | 대출 심사 때 규제 비율로 활용 | 전 금융권 여신관리 지표로 단계적 도입 계획(이후 차주 단위 규제로 확대) |
주택담보대출 외에 다른 빚이 없는 차주라면 두 비율은 같다. 신용대출이나 자동차 할부처럼 원금을 나눠 갚는 빚이 많을수록 DSR이 DTI보다 높게 나온다. 2017년 대책 이전의 DTI는 기존 주택담보대출은 이자만 넣었는데, 이 대책에서 기존 주택담보대출의 원리금까지 넣는 방식(新DTI)을 2018년 1월부터 시행하기로 했다.
한국의 DSR 규제
차주 단위 DSR의 도입과 확대
처음에는 금융회사가 새로 내준 대출 전체의 평균 DSR만 관리했다. 평균만 맞추면 되었기 때문에 개별 차주의 DSR이 기준을 넘어도 대출을 받을 수 있었다. 정부는 2019년 12월 16일 「주택시장 안정화 방안」에서 투기지역·투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 대출받는 차주에게 차주 단위 DSR(은행권 40%, 비은행권 60%)을 적용하기로 했다. 이후 적용 대상이 넓어져 2022년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 넘는 모든 차주가 대상이 되었다. 은행업감독규정 〈별표 6〉에 적힌 단계는 다음과 같다.
| 적용 시작일 | 적용 대상(차주가 가진 대출 기준) |
|---|---|
| 2020년 11월 30일 | 투기지역·투기과열지구 내 고가주택 담보대출, 누적 1억 원 초과 신용대출(연 소득 8,000만 원 초과 차주) |
| 2021년 7월 1일(1단계) | 규제지역 내 시가 6억 원 초과 주택 담보대출, 누적 1억 원 초과 신용대출 |
| 2022년 1월 3일(2단계) | 위 대상에 더해 총대출액 2억 원 초과 가계대출 |
| 2022년 7월 1일(3단계) | 총대출액 1억 원 초과 가계대출 |
총대출액을 셀 때는 새로 신청하는 금액을 더하고, 마이너스통장 같은 한도대출은 실제로 쓴 금액이 아니라 한도 금액으로 계산한다.
업권별 기준: 은행 40%, 저축은행 50%
은행업감독규정 〈별표 6〉은 은행이 총대출액 1억 원 초과 차주에게 가계대출을 내줄 때 DSR이 40%를 넘지 않도록 정하고 있다. 상호저축은행업감독규정 〈별표 5〉는 같은 조건에서 50%를 기준으로 한다. 금융위원회는 2021년 10월 26일 「가계부채 관리 강화방안」에서 제2금융권의 차주 단위 DSR 기준을 60%에서 50%로 낮추고, 차주 단위 DSR 2·3단계를 앞당기는 조치와 함께 2022년 1월부터 시행하기로 했다.
DSR을 적용하지 않는 대출
은행업감독규정 〈별표 6〉은 분양 주택의 중도금대출, 재건축·재개발 주택의 이주비대출과 추가분담금 중도금대출, 상속처럼 불가피하게 채무를 떠안는 경우, 차주의 상환 부담을 덜기 위해 금리·만기 등의 조건을 바꾸는 경우 등에 DSR 적용을 제외할 수 있도록 했다. 다만 이런 대출도 다른 대출을 새로 받을 때는 DSR을 계산하는 기존 부채에 포함된다.
스트레스 DSR
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 쓰는 차주가 대출 기간 중 금리 상승으로 원리금 부담이 커질 가능성을 반영하려고, DSR을 계산할 때 일정 수준의 가산 금리(스트레스 금리)를 더하는 제도다. 가산 금리는 대출 한도 계산에만 쓰이고 실제 대출 금리에는 붙지 않는다. 금융위원회가 2023년 12월 27일 발표한 도입 방안에 따르면 스트레스 금리는 다음과 같이 정한다.
- 기본 스트레스 금리: 과거 5년 가운데 가장 높았던 가계대출 금리에서 현재 가계대출 금리를 뺀 값. 매년 5월과 11월을 기준으로 정하며, 하한 1.5%와 상한 3.0%를 둔다.
- 대출 유형별 적용: 변동금리 대출에는 기본 스트레스 금리를 그대로 적용한다. 일정 기간 고정금리를 쓰는 혼합형과 일정 주기로 금리가 바뀌는 주기형 대출에는 고정 기간이 길수록 낮은 비율을 적용한다. 30년 만기 혼합형은 고정 기간 5~9년이면 60%, 주기형은 금리 변동 주기 5~9년이면 30%를 적용한다.
- 신용대출: 신용대출 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 적용한다.
2024년 1단계에서는 기본 스트레스 금리를 하한인 1.5%로 산정했다. 과거 5년 최고 금리(2022년 12월 5.64%)와 당시 금리(2023년 12월 4.82%)의 차이가 0.82%포인트로 하한보다 작았기 때문이다. 제도는 다음과 같이 단계적으로 시행되었다.
| 단계 | 시행일 | 적용 대상 | 스트레스 금리 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024년 2월 26일 | 은행권 주택담보대출 | 기본 스트레스 금리의 25% = 0.38% |
| 2단계 | 2024년 9월 1일 | 은행권 주택담보대출·신용대출, 제2금융권 주택담보대출 | 50% = 0.75% 은행권 수도권 주택담보대출은 1.20% |
| 3단계 | 2025년 7월 1일 | 전 업권의 모든 가계대출(신용대출은 잔액 1억 원 초과 시) | 100% = 1.50% 지방 주택담보대출은 0.75% |
| 추가 조치 | 2025년 10월 16일 | 수도권·규제지역 주택담보대출 | 하한을 3.0%로 상향 |
지방 주택담보대출의 0.75% 적용은 2025년 12월 10일 발표로 2026년 6월 30일까지 연장되었다. 같은 2025년 10월 15일 대책에서는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자 상환분을 DSR에 넣기로 했다(10월 29일 시행).
금융 및 투자 관점에서의 가치
DSR은 담보 가치가 아니라 소득으로 대출 한도를 정한다. LTV가 '집값에 비해 얼마까지 빌릴 수 있나'를 묻는다면, DSR은 '소득으로 매년 얼마까지 갚을 수 있나'를 묻는다. 비싼 집을 담보로 잡더라도 소득이 적거나 이미 다른 빚이 많으면 DSR에 걸려 대출이 줄어든다. 그래서 주택 구입 계획을 세울 때는 LTV로 계산한 한도와 DSR로 계산한 한도 가운데 작은 쪽이 실제 한도가 된다고 보고 두 가지를 모두 따져 봐야 한다.
금리와 만기도 한도를 바꾼다. 같은 원금이라도 금리가 높거나 만기가 짧으면 해마다 갚을 돈이 커져 DSR이 올라간다. 스트레스 DSR이 시행된 뒤에는 변동금리 대출을 고르면 고정금리 대출보다 계산상 금리가 높게 잡혀 한도가 더 작게 나온다.
장점 및 리스크
DSR의 장점은 차주가 가진 빚 전체를 한 비율로 보여 준다는 점이다. 주택담보대출만 보는 DTI로는 드러나지 않는 신용대출·자동차 대출의 원금 부담까지 담기 때문에, 차주가 소득으로 감당할 수 있는 범위 안에서 빌리도록 하는 데 쓰인다.
한계도 있다. 첫째, DSR은 대출을 받는 시점의 소득과 금리로 계산하므로 이후 소득이 줄거나 금리가 오르면 실제 부담은 계산보다 커질 수 있다. 스트레스 DSR은 이 가운데 금리 위험을 일부 반영하려는 장치다. 둘째, 중도금대출이나 이주비대출처럼 규제 적용에서 빠지는 대출이 있어 DSR 규제만으로 모든 빚이 관리되지는 않는다. 셋째, 금융회사 대출이 아닌 전세보증금 같은 부채는 DSR에 잡히지 않는다. 넷째, 보유 자산이 많아도 소득이 적으면 한도가 작게 나와, 은퇴자처럼 소득보다 자산이 많은 차주에게는 상환 능력을 낮게 평가할 수 있다.
일반인 예시 (가상 예시)
서울에 사는 직장인 지현의 연 소득은 6,000만 원이다. 이미 자동차 대출이 있어 한 해에 원금과 이자로 600만 원(그 가운데 이자 100만 원)을 갚고 있다. 지현은 은행에서 만기 30년, 원리금균등분할상환, 금리 연 4.0%의 변동금리 주택담보대출을 알아보고 있다. 총대출액이 1억 원을 넘으므로 DSR 40%가 적용된다. LTV 한도는 충분하다고 가정한다.
DSR 40%이면 한 해에 갚을 수 있는 원리금은 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원이다. 자동차 대출로 600만 원을 이미 쓰고 있으므로 새 주택담보대출에는 한 해 1,800만 원까지 쓸 수 있다.
| 구분 | DSR 계산에 쓰는 금리 | 1억 원당 연간 원리금 | 대출 한도 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 금리 없음 | 4.0% | 약 573만 원 | 약 3억 1,400만 원 |
| 스트레스 금리 1.5% | 5.5% | 약 681만 원 | 약 2억 6,400만 원 (−16%) |
| 스트레스 금리 3.0% | 7.0% | 약 798만 원 | 약 2억 2,500만 원 (−28%) |
실제로 내는 금리는 세 경우 모두 연 4.0%다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 더해지므로, 한도가 줄어들 뿐 매달 내는 돈이 늘어나지는 않는다. 서울의 주택담보대출에는 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 하한 3.0%가 적용되므로, 변동금리로 빌리는 지현의 한도는 마지막 줄과 같거나 그보다 작다. 혼합형이나 주기형 대출은 스트레스 금리를 낮은 비율로 반영하는 방식이어서 한도가 덜 줄어든다.
같은 조건에서 스트레스 금리 없이 한도까지 빌린 경우를 DTI로 계산하면, 분자에 자동차 대출의 이자 100만 원만 들어가 (1,800만 원 + 100만 원) ÷ 6,000만 원 ≈ 31.7%가 된다. DSR은 자동차 대출의 원금까지 넣어 (1,800만 원 + 600만 원) ÷ 6,000만 원 = 40%다.
실무 예시
금융위원회가 2024년 2월 1단계 시행 때 제시한 예시에 따르면, 연 소득 5,000만 원인 차주가 만기 30년 원리금분할상환 주택담보대출을 받을 때 한도는 스트레스 금리 적용 전 3억 3,000만 원이었다. 0.38%의 스트레스 금리를 적용하면 변동금리 대출은 3억 1,500만 원(약 4% 감소), 5년 고정 혼합형은 3억 2,000만 원(약 3% 감소), 5년 주기형은 3억 2,500만 원(약 2% 감소)으로 줄었다. 금융위원회는 이 수치가 단순 참고용이며 개별 차주의 상황에 따라 달라질 수 있다고 밝혔다.
은행 창구에서는 대출 신청을 받으면 차주가 다른 금융회사에서 받은 대출까지 모두 모아 DSR을 계산한다. 이때 차주가 확인할 항목은 대략 이렇다.
- 증빙 가능한 연간 소득(근로소득, 사업소득 등)
- 기존 대출의 잔액, 금리, 만기, 상환 방식
- 새 대출의 금리 유형(변동·혼합·주기·고정)에 따른 스트레스 금리
- 규제지역·수도권 여부에 따른 스트레스 금리 하한과 LTV 한도
이어 읽기
- DSR·LTV 규제가 집값 상승기의 주택 관련 대출과 가계부채, 가계의 소비 여력에 어떻게 작용했는지는 집값이 오르면 가계부채와 소비는 어떻게 되나에서 다룬다.
- 담보 가치 대비 대출 비율로 한도를 정하는 지표는 LTV(담보인정비율)에서 다룬다.
- 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자만 넣는 소득 대비 상환 부담 지표는 DTI(총부채상환비율)에서 다룬다.
출처
- 금융위원회, 「은행업감독규정」(금융위원회고시 제2026-40호, 2026.10.2 시행) 제29조의2·〈별표 6〉 「주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준」 — DSR·DTI 정의, 총대출액 1억 원 초과 차주 DSR 40%, 단계별 적용 대상과 시작일, DSR 적용 제외 대출. https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독규정
- 금융위원회, 「상호저축은행업감독규정」(2026.1.2 시행) 제39조의2·〈별표 5〉 「주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준」 — 총대출액 1억 원 초과 차주 DSR 50%. https://www.law.go.kr/행정규칙/상호저축은행업감독규정
- 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 종합대책」(2017.10.24) — 新DTI와 DSR 산정 방식 비교, DSR의 여신관리 지표 도입 일정. https://www.fsc.go.kr/no010101/72869
- 관계부처 합동, 「주택시장 안정화 방안」(2019.12.16) — 투기지역·투기과열지구 시가 9억 원 초과 주택 담보대출 차주의 차주 단위 DSR(은행권 40%, 비은행권 60%). https://www.fsc.go.kr/no010101/74031
- 금융위원회 등 관계기관 합동, 「가계부채 관리 강화방안」(2021.10.26) — 제2금융권 차주 단위 DSR 기준 60%→50%. https://www.fsc.go.kr/no010101/76740
- 금융위원회, 「전 금융권의 변동·혼합·주기형 대출상품에 대하여 미래 금리변동위험을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 시행됩니다」(2023.12.27) — 스트레스 금리 산정 방식, 하한·상한, 대출 유형별 적용 비율, 신용대출 적용 기준. https://www.fsc.go.kr/no010101/81343
- 금융위원회, 「2.26일(월)부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 DSR이 시행됩니다」(2024.2.26) — 1단계 스트레스 금리 0.38% 산정 근거, 대출 한도 감소 예시. https://www.fsc.go.kr/no010101/81777
- 금융위원회, 「하반기 스트레스 DSR 운용방향」(2024.6.25)·「가계부채 점검회의 개최」(2024.8.21) — 2단계 9.1 시행, 스트레스 금리 0.75%, 은행권 수도권 주택담보대출 1.20%. https://www.fsc.go.kr/no010101/82526 · https://www.fsc.go.kr/no010101/82931
- 금융위원회, 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정․발표」(2025.5.20) — 2025.7.1 시행, 스트레스 금리 1.50%, 지방 주택담보대출 0.75%, 신용대출 1억 원 초과 적용. https://www.fsc.go.kr/no010101/84617
- 금융위원회, 「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최(2025.10.15) — 수도권·규제지역 주택담보대출 스트레스 금리 하한 3.0%(10.16), 1주택자 전세대출 이자의 DSR 반영(10.29). https://www.fsc.go.kr/no010101/85432
- 금융위원회, 「2025년 11월중 가계대출 동향(잠정) 및 가계부채 점검회의 개최」(2025.12.10) — 지방 주택담보대출 2단계 스트레스 DSR 적용 2026.6.30까지 연장. https://www.fsc.go.kr/no010101/85824
| 문서 정보 | |
|---|---|
| 정보 기준일 | 2026년 9월 29일 기준(규제 수치·시행일) |
| 최종 수정일 | 2026년 10월 9일 |
| 검수일 | 2026년 9월 29일 |
| 검수 상태 | 검수 완료 |
| 작성·관리 | 투자위키 운영진 |