허위 매물 (False Real Estate Listing)
다른 명령
허위 매물(False Real Estate Listing)은 실제 거래 가능 여부나 부동산의 주요 조건과 다른 정보를 온라인 부동산 플랫폼이나 광고 매체 등에 게시하여 소비자의 문의 또는 방문을 유도하는 행위를 의미한다. 실제 존재하지 않는 매물을 광고하거나, 이미 거래가 완료된 매물을 계속 게시하거나, 가격·면적·위치·임대 조건·관리비 등의 정보를 사실과 다르게 표시하는 경우가 이에 해당할 수 있다. 허위 매물은 단순한 광고 정보의 오류부터 소비자를 다른 매물로 유인하기 위한 고의적인 허위 광고까지 다양한 형태로 나타날 수 있다. 특히 허위 정보를 이용하여 소비자를 유인한 뒤 다른 매물의 계약을 체결하도록 하는 경우에는 관련 법령에 따른 행정 제재 또는 민·형사상 책임의 문제가 발생할 수 있으므로, 구체적인 사실관계에 따라 구분하여 판단해야 한다.
- 의미: 실제 거래 조건이나 존재 여부와 다른 부동산 정보를 광고하여 소비자의 문의나 방문을 유도하는 행위
- 주요 유형: 미끼 매물, 거래 완료 매물의 계속 게시, 사진·가격·면적·옵션 등의 허위 또는 과장 표시
- 주요 위험: 시간과 비용의 낭비, 다른 매물로의 유인, 부당한 계약 체결 위험 및 소비자 피해
- 대응 핵심: 방문 전 매물의 실제 거래 가능 여부와 주요 조건을 확인하고, 광고 내용과 실제 조건의 차이를 기록하여 확인
주요 유형
미끼 매물 (Bait-and-Switch)
미끼 매물은 실제 거래가 어렵거나 거래할 의사가 없는 매물을 지나치게 유리한 조건으로 광고하여 소비자의 문의와 방문을 유도한 후, 해당 매물이 이미 거래되었다고 설명하면서 다른 매물을 권유하는 방식이다. 소비자가 처음 광고를 보고 기대한 조건과 실제 상담 과정에서 제시되는 조건이 크게 다르다는 점이 주요 특징이다.
거래 완료 매물의 계속 게시
이미 임대 또는 매매가 완료된 매물을 광고에서 삭제하지 않거나, 거래가 불가능한 상태임에도 계속 게시하는 경우다. 단순한 광고 관리상의 지연일 수도 있으므로 고의적인 허위 광고 여부는 구체적인 상황을 기준으로 판단해야 한다.
주요 조건의 허위 또는 과장 표시
매물의 가격, 면적, 층수, 방향, 관리비, 주차 가능 여부, 옵션, 입주 가능일 등 거래 결정에 중요한 정보를 실제와 다르게 표시하는 형태다. 이러한 정보가 소비자의 계약 결정에 영향을 미칠 정도로 사실과 다르다면 소비자 피해로 이어질 수 있다.
사진 및 설명의 부정확한 표시
실제 매물이 아닌 다른 부동산의 사진을 사용하거나, 실제 상태와 현저하게 다른 사진 또는 설명을 이용하여 매물의 상태를 과장하는 경우다. 사진 자체가 오래된 경우에는 단순한 정보 갱신 문제일 수 있으므로, 현재 상태와 광고 내용의 차이를 구체적으로 확인할 필요가 있다.
허위 매물의 징후
- 시세와 현저하게 차이가 나는 가격: 동일 지역과 유사한 조건의 매물보다 가격이 지나치게 낮은 경우에는 실제 거래 가능 여부를 추가로 확인할 필요가 있다.
- 광고와 실제 조건의 차이: 온라인 광고에서는 특정 가격이나 조건을 제시했지만 문의 이후 다른 가격이나 조건을 제시하는 경우다.
- 매물 확인을 회피하는 경우: 정확한 위치, 실제 매물 상태 또는 현재 계약 가능 여부에 대한 질문에 명확하게 답변하지 않는 경우다.
- 반복적인 매물 변경: 특정 매물에 문의할 때마다 이미 계약되었다는 설명과 함께 다른 매물만 지속적으로 제시하는 경우다.
- 사진과 현장 상태의 불일치: 광고 사진과 실제 방문한 부동산의 구조, 면적, 옵션 또는 상태가 크게 다른 경우다.
허위 매물의 위험성
허위 매물은 소비자가 실제로 존재하거나 거래 가능한 부동산이라고 믿고 문의 또는 방문하도록 만들 수 있기 때문에 시간과 비용의 손실을 초래할 수 있다. 원래 광고된 매물이 존재하지 않거나 계약할 수 없는 상태임에도 불구하고 다른 매물을 계약하도록 지속적으로 유도하는 경우에는 소비자의 합리적인 의사결정을 방해할 수 있다.
또한 광고와 실제 계약 조건이 다른 상태에서 계약이 체결되면 가격, 임대 조건, 관리비, 옵션 등의 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있다. 허위 광고가 고의적인 기망 행위와 결합되어 금전적 피해를 발생시키는 경우에는 단순한 광고상의 오류와 달리 법적 책임의 문제가 발생할 수 있다.
허위 매물 확인 방법
허위 매물의 피해를 줄이기 위해서는 계약 전에 광고 내용과 실제 거래 조건을 구분하여 확인하는 것이 중요하다. 우선 중개업소에 문의할 때 해당 매물이 현재 실제로 계약 가능한 상태인지, 광고된 가격과 조건이 현재에도 동일한지 확인하는 것이 좋다.
부동산의 소유관계와 권리관계는 광고 내용만으로 확인해서는 안 되며, 계약 단계에서는 등기사항증명서 등 관련 공적 자료를 확인해야 한다. 또한 가격, 보증금, 월세, 관리비, 면적, 옵션 등 계약의 주요 조건은 구두 설명에만 의존하지 않고 계약서에 정확하게 기재되었는지 확인할 필요가 있다.
광고 내용과 실제 설명이 다른 경우에는 광고 화면이나 문자, 통화 내용 등 관련 자료를 보관해 두는 것이 분쟁 발생 시 사실관계를 확인하는 데 도움이 될 수 있다.
철수와 영수의 허위 매물 이야기
철수는 온라인 부동산 플랫폼에서 주변 시세보다 지나치게 저렴한 원룸을 발견하고 중개업소에 문의했다. 중개업소에서는 해당 매물이 이미 계약되었다고 설명한 뒤 다른 매물을 소개했고, 철수는 처음 광고에서 확인했던 조건과 실제 제시된 조건이 크게 다르다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다.
반면 영수는 방문하기 전에 해당 매물이 현재 실제로 계약 가능한지와 광고에 표시된 가격, 보증금, 월세, 관리비 등의 조건이 동일한지를 확인했다. 이후 실제 방문 과정에서도 광고 내용과 현장 조건을 비교하고, 계약서에 최종 조건이 정확하게 기재되었는지 확인한 후 계약 여부를 결정했다.
두 사례는 온라인 광고만을 믿기보다 실제 거래 가능 여부와 계약 조건을 별도로 확인하는 과정이 중요하다는 점을 보여준다.
허위 매물과 부동산 사기의 구분
허위 매물은 반드시 형사상 사기죄를 의미하는 것은 아니다. 광고를 잘못 관리하여 이미 거래된 매물이 일정 기간 게시되는 경우와, 처음부터 거래할 의사 없이 허위 정보를 이용하여 소비자를 유인하는 경우는 구분할 필요가 있다.
또한 허위 광고가 존재하더라도 실제로 어떤 법적 책임이 발생하는지는 광고의 내용, 고의성, 소비자의 피해 여부, 계약 체결 여부 및 관련 법령에 따라 달라질 수 있다. 따라서 모든 허위 매물을 일률적으로 사기라고 단정하기보다는 허위·과장 광고와 금전적 피해를 발생시키는 사기 행위를 구분하여 이해하는 것이 적절하다.
출처
- 「공인중개사법」 제18조의2(중개대상물의 표시·광고) — 존재하지 않아 거래할 수 없는 중개대상물 광고, 가격 등을 사실과 다르게 거짓·과장하는 광고 등 부당한 표시·광고의 금지와 인터넷 광고 시 소재지·면적·가격 명시 의무. https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제18조의2
- 「공인중개사법 시행령」 제17조의2(중개대상물의 표시·광고) 제4항 — 존재하지만 중개 대상이 될 수 없거나 중개할 의사가 없는 매물의 광고, 선택에 중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 광고를 부당한 표시·광고로 규정. https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령/제17조의2
- 「공인중개사법」 제18조의3(인터넷 표시·광고 모니터링) — 국토교통부장관의 인터넷 중개대상물 광고 모니터링과 정보통신서비스 제공자에 대한 자료 제출·조치 요구. https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제18조의3
- 「공인중개사법」 제51조(과태료) 제2항 제1호 — 부당한 표시·광고를 한 자에게 500만원 이하의 과태료. https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제51조
문서 정보
- 관할: 대한민국
- 기준일: 2026년 8월
- 최종 사실확인일: 2026년 8월
- 작성·검토 기준: 공개된 법령 및 정부기관 자료를 기준으로 작성
- 주의: 부동산 관련 법령과 행정 기준은 개정될 수 있으므로 실제 계약이나 분쟁 발생 시 최신 법령과 관계 기관의 안내를 확인해야 한다.
- 오류 제보: 문서의 사실관계 또는 법령 정보에 오류가 있는 경우 투자위키의 오류 제보 절차를 이용해 수정 요청할 수 있다.