리츠 (REIT)
다른 명령
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자·운영하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접 투자 기구이다. 주식처럼 거래소에 상장되어 유동성이 높으며, 소액으로도 우량한 부동산 자산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다.
- 다수 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하는 간접 투자 상품
- 주식처럼 상장되어 거래가 가능하며 유동성이 높음
- 수익의 일정 비율 이상을 주주에게 의무적으로 배당
- 소액으로 대형 상업용 부동산 투자가 가능
- 리츠가 가진 건물의 월세가 올라 나눠 줄 배당이 늘어날 때
- 은행 예금과 국고채 이자가 올라 리츠 배당이 상대적으로 덜 매력적으로 보일 때
- 리츠가 건물을 사면서 빌린 돈의 이자가 늘어 배당할 몫이 줄어들 때
주요 특징
- 전문적 운용: 부동산 투자회사나 관리회사(AMC)가 전문적으로 자산을 운용하여 수익을 창출한다.
- 배당 중심 수익: 법적으로 이익의 90퍼센트 이상을 배당해야 하므로, 안정적인 배당 수익을 기대하는 투자자에게 적합하다.
- 높은 유동성: 상장 리츠의 경우 증권시장에서 즉시 매매할 수 있어 부동산 직접 투자의 단점인 환금성 문제를 해결한다.
- 투명한 관리: 관련 법률에 따라 운용되며 정기적인 공시를 통해 투자자에게 정보를 투명하게 제공한다.
계산식
리츠의 주요 수익 지표는 배당수익률과 FFO(Funds From Operations)이다.
- FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각차익
- 리츠는 감가상각비가 크기 때문에 단순 당기순이익보다는 실제 현금 흐름을 나타내는 FFO를 주로 활용한다.
금융 및 투자 관점에서의 가치
장점 및 리스크
리츠의 가장 큰 장점은 소액으로 부동산 자산에 분산 투자할 수 있다는 점이다. 다만 리스크도 존재한다. 첫째, 금리 리스크이다. 금리가 상승하면 대출 이자 비용이 증가하여 배당 가능 이익이 감소할 수 있다. 둘째, 시장 가치 변동성이다. 증시에 상장되어 있어 부동산 자체의 가치뿐만 아니라 주식시장의 심리에 따라 가격이 등락할 수 있다. 셋째, 공실 리스크이다. 주요 자산에서 공실이 발생할 경우 순영업소득이 감소하여 배당 축소로 이어질 수 있다.
생활 속 예시
투자자 민준은 은퇴 자금을 운용하기 위해 리츠를 선택했다. 그는 직접 건물주가 되는 대신, 다양한 오피스 리츠와 물류 센터 리츠를 매입하여 매달 혹은 분기마다 안정적인 배당금을 받는다. 반면 직접 부동산 투자를 고민하던 영희는 높은 초기 자본과 관리 부담 때문에 실행에 어려움을 겪었다. 민준은 분산투자와 시스템 수익을 통해 자산을 관리했고, 영희는 직접 투자의 높은 진입장벽에 부딪혔다.
실무 예시
리츠 투자 시에는 해당 리츠가 보유한 부동산의 임차인 구성과 임대차 계약 만기 시점을 확인하는 것이 중요하다. 우량한 임차인이 장기 계약을 맺고 있는 자산이 많은 리츠일수록 수익이 안정적이다. 아울러 부채 비율과 차입 금리 조건을 보면 금리가 오를 때에도 배당을 유지할 여력이 있는지 가늠할 수 있다.
출처