첫 주택 구매자 세액 공제 (First-Time Home Buyer Tax Credit)
다른 명령
첫 주택 구매자 세액 공제(First-Time Home Buyer Tax Credit)는 생애 최초로 주택을 구입하는 납세자의 주택 구입 비용 부담을 줄이기 위해 제공되었던 세제 혜택을 가리키는 용어다. 미국에서는 과거 연방 차원의 First-Time Homebuyer Credit이 시행되었으나, 해당 연방 프로그램은 2008년부터 2011년까지 제공되었으며 현재 신규 주택 구매자가 일반적으로 신청할 수 있는 영구적인 연방 차원의 첫 주택 구매자 세액공제는 존재하지 않는다. IRS는 2008년 주택 구입과 관련된 기존 세액공제의 상환 절차에 대해서도 2024년 과세연도를 마지막으로 Form 5405를 더 이상 개정하지 않는다고 안내하고 있다.
현재 미국의 첫 주택 구매자 지원은 연방 차원의 일반적인 세액공제보다는 주정부 및 지방정부의 주택 지원 프로그램, 다운페이먼트 지원, 저금리 모기지 프로그램, 그리고 일정 요건을 충족하는 납세자가 이용할 수 있는 Mortgage Credit Certificate(MCC)와 같은 제도를 통해 제공되는 경우가 많다. 따라서 "첫 주택 구매자 세액 공제"라는 명칭을 사용할 때에는 과거 연방 세액공제와 현재 이용 가능한 주·지방정부 지원 제도를 구분할 필요가 있다.
- 미국의 과거 연방 First-Time Homebuyer Credit은 2008~2011년 과세연도에 시행되었으며 현재 신규 주택 구매자를 위한 일반적인 연방 세액공제로 운영되지 않음
- 현재 첫 주택 구매자 지원은 주정부·지방정부의 다운페이먼트 지원, 저금리 대출 및 기타 주택 프로그램 등을 통해 제공될 수 있음
- 일정 요건을 충족하고 주·지방정부로부터 적격 Mortgage Credit Certificate(MCC)를 발급받은 경우 모기지 이자의 일부를 연방 소득세에서 세액공제할 수 있음
- 첫 주택 구매자 지원은 지역별로 자격 요건과 혜택이 다르므로 주택 구매 전에 해당 지역의 주택금융기관 및 프로그램을 확인해야 함
과거 연방 First-Time Homebuyer Credit
미국 연방정부는 과거 주택시장 활성화와 주택 구매 지원을 목적으로 First-Time Homebuyer Credit을 시행했다. IRS에 따르면 이 연방 세액공제는 2008년부터 2011년까지의 주택 구매와 관련하여 제공되었다. 현재 처음 주택을 구매하는 납세자가 과거와 동일한 형태의 연방 First-Time Homebuyer Credit을 신규로 신청할 수 있다고 이해해서는 안 된다. 특히 2008년에 주택을 구입하고 해당 세액공제를 받은 납세자에게는 일정 기간 동안 상환 규정이 적용되었다. IRS는 2008년 주택 구입에 대한 15년 상환 기간이 2024년 과세연도에 종료되었으며, Form 5405 역시 2024년 과세연도를 마지막으로 제출할 수 있다고 설명하고 있다.
현재 이용 가능한 관련 제도
현재 첫 주택 구매자가 이용할 수 있는 지원은 주정부와 지방정부가 운영하는 프로그램을 포함하여 여러 형태로 존재할 수 있다. 이러한 프로그램에는 다운페이먼트 지원, 주택 구입자 지원금, 저금리 모기지 프로그램 및 특정 세제 혜택 등이 포함될 수 있다. 프로그램의 명칭과 자격 요건, 지원 금액은 주와 지방정부에 따라 다르므로 주택 구매자가 실제로 이용할 수 있는 혜택은 거주 지역과 소득, 주택 가격 및 주택 용도 등에 따라 달라진다.
또한 일부 주 또는 지방정부는 Mortgage Credit Certificate(MCC) 프로그램을 운영한다. 적격 MCC를 발급받은 주택 구매자는 일정 요건을 충족할 경우 매년 납부한 모기지 이자의 일부를 연방 소득세에서 세액공제할 수 있다. IRS는 MCC를 보유한 납세자가 Form 8396을 사용하여 Mortgage Interest Credit을 계산하도록 규정하고 있다.
첫 주택 구매자의 일반적인 자격 기준
"첫 주택 구매자"의 정의는 프로그램마다 다르므로 모든 제도에 동일한 기준이 적용되는 것은 아니다. 일부 주택 지원 프로그램에서는 최근 일정 기간 동안 주택을 소유하지 않은 사람을 첫 주택 구매자로 정의하지만, 구체적인 기간과 예외 조건은 해당 프로그램의 규정을 따라야 한다.
단순히 과거에 주택을 소유한 적이 없다는 사실만으로 모든 첫 주택 구매자 프로그램의 자격을 충족한다고 판단해서는 안 된다. 배우자의 주택 소유 이력, 최근 주택 소유 여부, 주택의 주거 목적, 소득 수준 및 주택 가격 등의 조건이 별도로 적용될 수 있다.
금융 및 투자 관점에서의 가치
첫 주택 구매자 지원 제도의 가장 중요한 금융적 가치는 주택 구입에 필요한 초기 자본 부담을 줄일 수 있다는 점이다. 다운페이먼트 지원이나 클로징 비용 지원을 받을 수 있다면 주택 구매에 필요한 현금 투입액을 낮출 수 있으며, 이를 통해 비상자금이나 기타 투자 자산을 유지할 수 있다.
MCC와 같은 세액공제 제도를 이용할 수 있는 경우에는 주택을 보유하는 동안 발생하는 모기지 이자 비용의 일부를 세금에서 직접 차감할 수 있다. 다만 MCC의 구체적인 공제율과 적용 조건은 발급 기관과 프로그램에 따라 달라지므로 단순히 모든 첫 주택 구매자가 이용할 수 있는 일반적인 세액공제로 이해해서는 안 된다. IRS는 적격 MCC를 보유한 납세자가 Form 8396을 통해 해당 세액공제를 계산하도록 안내하고 있다.
주의사항 및 리스크
첫 번째 주의사항은 연방 프로그램과 주·지방정부 프로그램을 구분하는 것이다. 과거 연방 First-Time Homebuyer Credit이 현재도 존재하는 것처럼 설명하면 잘못된 세무 정보를 제공할 수 있다.
두 번째는 프로그램별 자격 요건의 차이다. 첫 주택 구매자라는 조건 외에도 소득, 주택 가격, 주거 목적, 대출 유형 및 거주 기간 등의 추가 요건이 적용될 수 있다. 특히 MCC는 주택을 구매하기 전에 해당 주 또는 지방정부의 적격 프로그램을 통해 인증서를 발급받아야 하므로 주택 구입 계약 이후에 임의로 신청할 수 있는 일반적인 세액공제로 보아서는 안 된다.
세 번째는 세액공제와 현금성 지원을 구분하는 것이다. 세액공제는 납부할 세금을 줄이는 방식이며, 다운페이먼트 지원금이나 보조금은 별도의 프로그램 조건에 따라 제공되는 지원이다. 주택 구매자의 실제 현금 부담을 분석할 때는 각각의 효과를 별도로 계산해야 한다.
실무 예시
민수는 처음으로 미국에서 주택을 구매하기 위해 거주 지역의 주택금융기관이 제공하는 첫 주택 구매자 프로그램을 조사했다. 그는 과거에 존재했던 연방 First-Time Homebuyer Credit을 현재도 신청할 수 있다고 생각했지만, IRS 자료를 확인한 결과 해당 연방 프로그램은 과거 제도라는 사실을 확인했다.
이후 민수는 자신이 거주하는 주에서 제공하는 다운페이먼트 지원 프로그램과 Mortgage Credit Certificate 프로그램의 자격 요건을 확인했다. 만약 적격 MCC를 발급받는 경우에는 향후 모기지 이자의 일부에 대해 Mortgage Interest Credit을 신청할 수 있으므로, 주택 구입에 필요한 초기 자금과 장기적인 세후 주거비를 함께 비교하기로 했다.
실무적으로 확인할 사항
주택 구매를 계획한다면 계약을 체결하기 전에 해당 주와 지방정부의 주택 지원 프로그램을 확인하는 것이 중요하다. 특히 주택금융기관(State Housing Finance Agency), 지방정부 및 해당 프로그램의 공식 안내에서 현재 모집 중인 프로그램과 자격 요건을 확인해야 한다.
MCC를 고려하는 경우에는 주택 구입 및 모기지 실행 전에 해당 프로그램의 발급 요건을 확인해야 한다. 적격 MCC를 발급받은 경우에는 IRS Form 8396을 사용하여 Mortgage Interest Credit을 계산할 수 있으며, 사용하지 못한 일부 세액공제는 일정 요건에 따라 다음 연도로 이월될 수 있다. [
또한 주택 구매에 따른 모기지 이자 및 재산세 공제와 세액공제는 서로 다른 제도이므로 구분해서 계산해야 한다. IRS는 2026년에도 주택 소유와 관련하여 모기지 이자 및 일정한 주·지방 재산세 등에 적용되는 세무 규정이 별도로 존재한다고 안내하고 있다.
출처
- https://www.irs.gov/help/ita/do-i-need-to-repay-the-first-time-homebuyer-credit%7CIRS, First-Time Homebuyer Credit
- https://www.irs.gov/instructions/i5405%7CIRS, Instructions for Form 5405
- https://www.irs.gov/forms-pubs/about-form-8396%7CIRS, About Form 8396 - Mortgage Interest Credit
- https://www.taxpayeradvocate.irs.gov/get-help/credits/home-credits/%7CTaxpayer Advocate Service, Home Credits