조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations) - 편집 역사

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			== 출처 ==

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2026-07-28T09:04:19Z

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2026년 6월 30일 (화) 17:49에 Admin님의 편집

2026-06-30T17:49:50Z

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2026년 6월 28일 (일) 00:54에 Admin님의 편집

2026-06-28T00:54:22Z

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	== 주요 특징 ==		== 주요 특징 ==

	* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 ~~인정하여~~ 수익을 재조정합니다.		* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정해 수익을 재조정합니다.
	* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.		* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.
	* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 ~~리츠의~~ 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.		* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 [[리츠]]의 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.

	== 계산식 ==		== 계산식 ==
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	* 배당 안정성 극대화: AFFO를 기준으로 배당 지급 비율을 계산하면 훨씬 안전한 배당 정책을 수립할 수 있습니다.		* 배당 안정성 극대화: AFFO를 기준으로 배당 지급 비율을 계산하면 훨씬 안전한 배당 정책을 수립할 수 있습니다.
	* 자산 유지보수 관리: 투자자는 기업이 건물을 제대로 관리하고 있는지(충분한 자본적 지출을 하는지)를 AFFO를 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.		* 자산 유지보수 관리: 투자자는 기업이 건물을 제대로 관리하고 있는지(충분한 자본적 지출을 하는지)를 AFFO를 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.
	* 투자 매력도 정밀 분석: 높은 FFO를 기록하더라도 건물이 낡아 보수 비용이 많이 드는 리츠는 AFFO가 낮아질 수 있습니다. 투자자는 이를 보고 내실 있는 리츠를 선별할 수 있습니다.		* 투자 매력도 정밀 분석: 높은 FFO를 기록하더라도 건물이 낡아 보수 비용이 많이 드는 리츠는 AFFO가 낮아질 수 있습니다. 투자자는 이를 바탕으로 내실 있는 리츠를 선별할 수 있습니다.

	== 장점 및 리스크 ==		== 장점 및 리스크 ==

2026년 6월 28일 (일) 00:43에 Admin님의 편집

2026-06-28T00:43:33Z

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	== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==		== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==

	조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 자본적 지출(Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. [[FFO]]보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>		조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 [[자본적 지출]](Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. [[FFO]]보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>

	* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름		* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름
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	조정 사업운영수익(AFFO) 산출 공식은 다음과 같습니다.		조정 사업운영수익(AFFO) 산출 공식은 다음과 같습니다.

	[ AFFO = FFO - 경상적 자본적 지출 - 비현금성 임대료 수익 조정 ]		<math>AFFO = FFO - \text{경상적 자본적 지출} - \text{비현금성 임대료 수익 조정}</math>

	* FFO: 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 이익 등		* FFO: 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 이익 등

2026년 6월 28일 (일) 00:41에 Admin님의 편집

2026-06-28T00:41:58Z

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	== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==		== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==

	조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 [[자본적 지출]](Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. [[FFO]]보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>		조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 자본적 지출(Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. [[FFO]]보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>

	* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름		* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름
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	* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정하여 수익을 재조정합니다.		* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정하여 수익을 재조정합니다.
	* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.		* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.
	* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 ~~[[리츠]]의~~ 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.		* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 리츠의 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.

	== 계산식 ==		== 계산식 ==

2026년 6월 28일 (일) 00:38에 Admin님의 편집

2026-06-28T00:38:25Z

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	조정 사업운영수익은 부동산 기업이 보여주는 화려한 순이익과 FFO라는 숫자에 숨겨진 실제 운영의 무게를 체감하게 합니다. 진정한 리츠의 가치는 건물을 잘 유지하고도 주주에게 충분한 배당을 줄 수 있는 AFFO의 체력에서 나옵니다. 이 지표를 통해 당신의 포트폴리오를 구성한다면, 겉보기엔 좋지만 속은 텅 빈 자산들을 걸러내고 탄탄한 현금 흐름을 가진 알짜 자산만을 선별할 수 있을 것입니다.		조정 사업운영수익은 부동산 기업이 보여주는 화려한 순이익과 FFO라는 숫자에 숨겨진 실제 운영의 무게를 체감하게 합니다. 진정한 리츠의 가치는 건물을 잘 유지하고도 주주에게 충분한 배당을 줄 수 있는 AFFO의 체력에서 나옵니다. 이 지표를 통해 당신의 포트폴리오를 구성한다면, 겉보기엔 좋지만 속은 텅 빈 자산들을 걸러내고 탄탄한 현금 흐름을 가진 알짜 자산만을 선별할 수 있을 것입니다.

			== 관련 문서 ==
			* [[FFO]]
			* [[리츠 (REIT)]]
			* [[FFO 대비 배당 지급 비율 (Dividend Payout Ratio to FFO)]]

	{{리츠}}		{{리츠}}
	[[분류:ㅈ]]		[[분류:ㅈ]]
	[[분류:A]]		[[분류:A]]

2026년 6월 28일 (일) 00:15에 Admin님의 편집

2026-06-28T00:15:51Z

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	== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==		== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==

	조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 자본적 지출(Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. ~~FFO보다~~ 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>		조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 [[자본적 지출]](Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. [[FFO]]보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>

	* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름		* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름
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	* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정하여 수익을 재조정합니다.		* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정하여 수익을 재조정합니다.
	* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.		* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.
	* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 ~~리츠의~~ 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.		* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 [[리츠]]의 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.

	== 계산식 ==		== 계산식 ==

2026년 6월 22일 (월) 03:51에 Admin님의 편집

2026-06-22T03:51:21Z

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	== ~~AFFO의 정의 ==~~		== 조정 사업운영수익 (Adjusted Funds From Operations: AFFO) ==
	~~AFFO(~~조정 사업운영수익~~)는 앞서 살펴본 FFO~~(~~사업운영수익~~)를 한 단계 더 정밀하게 조정한 지표로, 리츠의 가용 현금 흐름을 가장 정확하게 나타내는 수치입니다. FFO가 회계상의 감가상각비를 더해 현금 흐름을 복원했다면, AFFO는 여기서 한 걸음 더 나아가 건물의 가치를 유지하기 위해 실제로 지출되는 물리적 비용과 임대 계약상의 착시 현상까지 제거합니다. 투자자들 사이에서는 리츠가 주주에게 배당금을 지급한 후 실제로 주머니에 남는 돈이 얼마인지를 보여준다는 의미에서 배당 가능 현금흐름(CAD, Cash Available for Distribution)이라고도 불립니다.

	공식		조정 사업운영수익(AFFO)은 부동산 기업의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 FFO에서, 자산의 가치를 유지하기 위한 필수적인 자본적 지출(Capex)과 임대료 상승분 등을 추가로 차감하거나 반영하여 산출한 지표입니다. FFO보다 더 보수적이고 엄격한 기준으로, 부동산 기업이 주주에게 배당을 주고 남는 진짜 남는 돈을 확인하는 데 사용됩니다. <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>
	AFFO ~~= FFO − Maintenance CapEx(유지 비용) − Leasing Costs (임대 비용~~)~~− Other Recurring Capital Expenses~~ (~~반복 자본 비용~~) <div class="summary-box"><div class="summary-title">핵심요약</div>

	* FFO에서 ~~건물 유지보수비(CapEx)와 임대 유치 비용을 제외하여, 주주에게 배당을 주고도 실제 남는 현금을 측정합니다~~		* FFO에서 자본적 지출을 차감한 실질 현금 흐름
	* ~~계약서상의 평균 임대료가 아닌, 실제 금고에 들어온 현금을 기준으로 임대 수익을 재산출하여 정보의 투명성을 높입니다~~		* 부동산 기업의 배당 지급 능력과 재투자 여력을 보여주는 가장 정확한 지표
	* ~~배당금이 AFFO 범위를 초과하는지 확인하여 배당 삭감 위험을 미리 감지하고 투자 안정성을 확보하는 도구로 활용됩니다~~		* 감가상각을 다시 더하는 FFO의 한계를 보완
	* ~~산출 기준이 운용사마다 다를 수 있다는 점에 유의하며, FFO와 병행하여 입체적으로 수익성을 분석하는 것이 필수적입니다~~		* 리츠의 장기적인 주주 가치 창출력을 평가하는 기준
	</div>		</div>

	== ~~개념적 이해: 실질적인 유지 관리의 반영~~ ==		== 주요 특징 ==
	부동산은 시간이 지나면 노후화되기 때문에 외벽 수리, 엘리베이터 교체, 냉난방 시스템 정비 등 주기적인 비용 지출이 필수적입니다. 이를 자본적 지출(CapEx)이라고 합니다. FFO는 이러한 실제 현금 유출을 비용으로 처리하지 않는 한계가 있어 수익이 실제보다 부풀려 보일 수 있습니다. AFFO는 이러한 필수 유지비용을 수익에서 차감함으로써, 리츠가 사업을 지속하기 위해 반드시 써야 할 돈을 제외하고 정말로 '남는 돈'이 얼마인지를 투자자에게 정직하게 보여주는 개념입니다.

	~~== 실무적 산출 예시 ==~~		* 현실적인 비용 반영: 부동산은 건물의 노후화를 막기 위해 정기적인 유지보수와 시설 교체가 필수적입니다. AFFO는 이러한 실제 들어가는 자본적 지출을 비용으로 인정하여 수익을 재조정합니다.
	~~실무에서 AFFO를 산출할 때는 FFO에서 두 가지 주요 항목을 조정합니다. 첫째는 자본적 지출(Recurring CapEx)과 임차인을 유치하기~~ 위해 ~~지불한 임대 인센티브(Tenant Improvements)를 차감하는 것입니다~~. ~~둘째는 임대료의 정액화(Straight-line Rent) 조정입니다. 예를 들어, 5년 계약 동안 임대료가 매년 인상되더라도 회계상으로는 평균값을 수익으로 잡는데,~~ AFFO는 이를 실제 ~~입금된 현금 기준으로 다시 맞춥니다~~. ~~결과적으로 FFO가 1~~,~~000억 원인 리츠가~~ 건물 ~~수리에 100억 원을 쓰고, 장부상~~ 임대료 ~~수익이 실제보다 50억 원 높게 잡혀 있었다면, 이~~ 리츠의 ~~AFFO는 850억 원이 됩니다~~.		* 배당의 진정성 평가: 기업이 무리하게 배당을 주는지, 아니면 실제로 건물을 수리하고 남은 현금으로 배당을 주는지를 판단하게 합니다.
			* 운영 성과의 질적 지표: 건물 자체의 가치가 상승하는 임대료 상승분 등도 반영하므로 리츠의 운영 실력을 아주 정밀하게 엿볼 수 있습니다.

	== ~~좋은 AFFO를 판단하는 기준~~ ==		== 계산식 ==
	우량한 리츠는 AFFO가 FFO와 큰 괴리 없이 동행하며 성장하는 모습을 보입니다. 특히 AFFO 배당 성향은 리츠의 배당 안정성을 측정하는 가장 엄격한 잣대입니다. 만약 어떤 리츠의 배당금이 AFFO보다 많다면, 이는 자산을 갉아먹거나 빚을 내서 배당을 주는 위험한 신호로 해석될 수 있습니다. 따라서 AFFO가 배당금을 충분히 상회하며 매년 일정하게 증가하는 리츠가 장기 투자에 적합한 좋은 리츠의 표준이 됩니다.

	~~== AFFO의 장점과 투자의 실효성 ==~~		조정 사업운영수익(AFFO) 산출 공식은 다음과 같습니다.
	AFFO의 최대 장점은 투자자에게 안전마진을 명확히 제시한다는 점입니다. 실제 나가는 수선비와 임대 유치 비용을 모두 고려하기 때문에, 배당금이 삭감될 위험이 있는지 혹은 배당을 늘릴 여력이 있는지를 판단하는 데 가장 신뢰할 수 있는 정보를 제공합니다. 또한, 노후 건물이 많은 리츠와 신축 건물이 많은 리츠의 실질 수익력을 공정하게 비교할 수 있게 해 주어 장기적인 기업가치를 평가하는 데 매우 실효성이 높습니다.

	=~~= 지표의 한계점과 주의사항 ==~~		[ AFFO = FFO - 경상적 자본적 지출 - 비현금성 임대료 수익 조정 ]
	AFFO의 유일한 단점은 산출 방식의 복잡성과 비표준성입니다. FFO는 협회의 가이드라인이 명확한 반면, AFFO는 어떤 비용을 유지보수 비용으로 볼 것인지에 대해 리츠 운용사마다 판단 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 공시 자료를 볼 때 해당 리츠가 AFFO를 산출하기 위해 어떤 항목을 가감했는지 주석을 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 서로 다른 리츠를 비교할 때 산출 기준이 동일한지 확인하는 주의가 필요합니다.

	~~== 결론~~: ~~리츠 분석의 완성 ==~~		* FFO: 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 이익 등
	~~AFFO는 리츠 분석의 시작인 FFO를 완성시키는 최종 지표입니다. 장부상의 이익보다는 실제 현금 흐름이~~, ~~그중에서도 사업~~ 유지를 위한 필수 ~~비용을 제외한 순수~~ 현금 흐름이 투자자에게 돌아올 몫을 결정하기 때문입니다. 스마트한 리츠 투자자라면 FFO로 성장성을 확인하고, 반드시 AFFO를 통해 배당의 지속 가능성과 재무적 내실을 최종 검증하는 과정을 거쳐야 합니다.		* 경상적 자본적 지출: 지붕 교체, 냉난방기 교체 등 건물 유지를 위해 매년 발생하는 필수 비용
			* 비현금성 임대료 수익: 실제 현금 유입은 없으나 회계상으로 잡히는 임대료 수익 차감

	[[~~부동산~~]]		== 금융 및 투자 관점에서의 가치 ==

			* 배당 안정성 극대화: AFFO를 기준으로 배당 지급 비율을 계산하면 훨씬 안전한 배당 정책을 수립할 수 있습니다.
			* 자산 유지보수 관리: 투자자는 기업이 건물을 제대로 관리하고 있는지(충분한 자본적 지출을 하는지)를 AFFO를 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.
			* 투자 매력도 정밀 분석: 높은 FFO를 기록하더라도 건물이 낡아 보수 비용이 많이 드는 리츠는 AFFO가 낮아질 수 있습니다. 투자자는 이를 보고 내실 있는 리츠를 선별할 수 있습니다.

			== 장점 및 리스크 ==

			AFFO의 가장 큰 장점은 부동산 기업의 배당과 재투자 능력을 가장 보수적이고 현실적인 수치로 보여준다는 점입니다. 하지만 리스크도 존재합니다. 자본적 지출을 어떤 항목까지 비용으로 인정할지에 대한 명확한 회계 기준이 기업마다 다를 수 있어, 기업 간 비교 시 왜곡이 발생할 수 있습니다. 또한 계산 과정이 FFO보다 훨씬 복잡하여 일반 투자자가 접근하기 어렵고, 기업이 공개한 수치를 그대로 신뢰해야 하는 정보 비대칭성 문제가 발생하기도 합니다.

			== 현명한 금융 생활을 위한 예시 ==

			투자자 민준은 두 리츠를 비교했습니다. 두 리츠 모두 FFO는 같았지만, 리츠 A는 건물이 새것이라 자본적 지출이 적어 AFFO가 높았고, 리츠 B는 건물이 낡아 자본적 지출이 많아 AFFO가 낮았습니다. 민준은 배당 여력이 더 크고 자산 유지 관리가 효율적인 리츠 A에 투자하기로 결정했습니다.

			== 실무 예시 ==

			실무자들은 AFFO를 분석할 때 경상적 자본적 지출이 매출액 대비 몇 퍼센트인지 추적합니다. 첫째, 건물 가치가 오름에도 불구하고 자본적 지출이 너무 낮다면 기업이 미래 비용을 아끼고 있다는 신호로 해석합니다. 둘째, 금리 상승으로 인한 이자 비용 증가와 시설 유지비 상승이 AFFO를 어떻게 갉아먹는지 모니터링합니다. 셋째, 신규 자산 매입 시 매입한 건물이 향후 발생시킬 자본적 지출 예상치를 미리 반영하여 향후 AFFO 수익률을 예측합니다.

			== 결론 ==

			조정 사업운영수익은 부동산 기업이 보여주는 화려한 순이익과 FFO라는 숫자에 숨겨진 실제 운영의 무게를 체감하게 합니다. 진정한 리츠의 가치는 건물을 잘 유지하고도 주주에게 충분한 배당을 줄 수 있는 AFFO의 체력에서 나옵니다. 이 지표를 통해 당신의 포트폴리오를 구성한다면, 겉보기엔 좋지만 속은 텅 빈 자산들을 걸러내고 탄탄한 현금 흐름을 가진 알짜 자산만을 선별할 수 있을 것입니다.

			{{리츠}}
			[[분류:ㅈ]]
			[[분류:A]]